กรณีศึกษา การเคหะชิคาโก ล้มเหลวจน ต้องทุบตึกทิ้ง /โดย ลงทุนแมน

การเคหะชิคาโก “Chicago Housing Authority (CHA)” เป็นหน่วยงานเคหการของรัฐ
ที่เคยถูกมองว่า เป็นหนึ่งในโครงการที่ประสบความสำเร็จมากในสหรัฐอเมริกา
ในการบรรเทาปัญหาขาดแคลนที่อยู่อาศัยของกลุ่มคนรายได้น้อย
และเป็นต้นแบบของเคหการอื่น ๆ ของรัฐ ในช่วงทศวรรษ 1960

แต่เมื่อเวลาผ่านไป
ในช่วงต้นทศวรรษ 1990 ถึง 2010
จำนวนโครงการที่เป็นผลงานของ CHA มากกว่า 18,000 ยูนิต ต้องถูกรื้อถอน
เพื่อกำจัดปัญหาอาชญากรรมและความทรุดโทรม และทำการจัดสรรใหม่ตั้งแต่ต้น

แล้วทำไมการเคหะในชิคาโกที่เคยสำเร็จมาก ถึงต้องเริ่มต้นใหม่ ?
ลงทุนแมนจะเล่าให้ฟัง
╔═══════════╗
Blockdit เป็นแพลตฟอร์ม สำหรับนักอ่าน และนักเขียน
ที่มีผู้ใช้งาน 1 ล้านคน ลองใช้แพลตฟอร์มนี้เพื่อได้ไอเดียใหม่ๆ
แล้วอาจพบว่าสังคมนี้เหมาะกับคนเช่นคุณ
Blockdit. Ideas Happen. Blockdit.com/download
╚═══════════╝
เมื่อช่วงต้นศตวรรษที่ 20 เมื่อเศรษฐกิจของเมืองใหญ่ของสหรัฐอเมริกา กำลังเฟื่องฟู
โดยเฉพาะเมืองอุตสาหกรรมทางภาคเหนือ อย่างนิวยอร์กซิตี, ดีทรอยต์ และชิคาโก
ดึงดูดแรงงานจากชนบทจำนวนมาก ให้อพยพมาเพื่อหางานทำ
โดยเฉพาะชาวอเมริกันผิวดำจากทางภาคใต้ เรียกว่า “The Great Migration”

แต่เมื่อย้ายมา กลับต้องพบกับความยากลำบากในการหางาน เพราะการแข่งขันที่สูง
รวมถึงเป็นจังหวะเดียวกันกับวิกฤติเศรษฐกิจ หรือ “Great Depression” ในทศวรรษ 1930
ทำให้ชาวอเมริกันผิวดำ และผู้อพยพกลุ่มอื่น ๆ จำนวนไม่น้อยในเวลานั้นต้องตกงาน

เมื่อรวมกับค่าที่อยู่อาศัยที่แพง รวมถึงค่านิยมเหยียดผิวในสมัยนั้น
ทำให้คนผิวดำต้องอยู่อาศัยรวมกันอย่างแออัดในสลัม ที่เรียกว่า “Black Belt”
ปัจจุบันคือ ย่าน Bronzeville ทางฝั่งทิศใต้ของเมือง ที่นิยมเรียกกันว่า South Side

เมื่อรวมกับชุมชนแออัดอื่น ๆ ในเขตใจกลางเมืองอื่น ๆ เช่น
ชาวอิตาลีทาง North Side, ชาวไอริชทาง West Side และชาวเอเชียใน Chinatown
ยิ่งตอกย้ำวิกฤติการขาดแคลนที่อยู่อาศัย และสุขอนามัยในชิคาโก

จึงทำให้รัฐบาลท้องถิ่น จัดตั้งการเคหะชิคาโก หรือ CHA เพื่อเข้ามาจัดการปัญหานี้
โดยพัฒนาที่อยู่อาศัยขึ้นใหม่ให้ได้มาตรฐาน แทนที่ชุมชนแออัดเดิมทั่วเมือง

วิธีแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยของ CHA ในช่วงนั้น ทำอย่างไร ?

ในช่วงเริ่มต้น CHA เน้นการพัฒนาแบบบ้านแถวหรือ Townhouses
เพราะสัดส่วนของบ้านเหมาะกับครอบครัวขนาด 3 ถึง 4 คนขึ้นไป
แต่ด้วยขนาดที่ดินที่มีจำกัด กับขนาดของบ้านแถวที่ต้องใช้พื้นที่เยอะ
ทำให้ไม่เพียงพอต่อจำนวนครอบครัวจากชุมชนแออัดเดิม

ต่อมา CHA จึงปรับรูปแบบไปพัฒนาเป็นตึกสูงแทน
เนื่องจากตึกสูงแต่ละหลัง รองรับคนอยู่อาศัยได้เยอะกว่าและใช้พื้นที่น้อยกว่า
ทำให้คุ้มค่ามากกว่า ในการใช้พื้นที่ วัสดุ และงบประมาณการก่อสร้าง
รวมถึงยังมีพื้นที่เหลือในการจัดสรรเป็นพื้นที่โล่งสาธารณะ และโรงเรียน อีกด้วย

โดยระหว่างช่วงทศวรรษ 1950 ถึง 1960
ในชิคาโกมีโครงการเคหะของรัฐกว่า 30 แห่งทั่วเมือง รวมกว่า 30,000 ยูนิต

เป้าหมายเพื่อเปิดโอกาสให้คนรายได้น้อย ได้เข้าถึงที่อยู่อาศัยที่ได้มาตรฐาน
โดยเช่าในราคาถูกกับ CHA ก่อนจะออมเงินเพื่อซื้อบ้านเป็นของตัวเองต่อไป
คาดหวังให้เกิดการหมุนเวียนกลุ่มผู้อยู่อาศัยในระยะสร้างตัวไปเรื่อย ๆ
เรื่องนี้เป็นต้นแบบในการพัฒนาโครงการเคหะของรัฐตามเมืองใหญ่อื่น ๆ

แล้วอะไร เป็นจุดพลิกผันให้การเคหะเหล่านี้ เสื่อมโทรมลงอย่างรวดเร็ว ?

ปัจจัยประการแรก คือการบริหารเงินของ CHA ในการดูแลโครงการหลังสร้างเสร็จ
ด้วยอาศัยเพียงเงินค่าเช่าจากผู้อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว
ขณะที่งบประมาณของภาครัฐ ถูกแบ่งให้กับโครงการอื่น ๆ อย่างการสร้างถนน มากกว่า
ทำให้โครงการเคหะต่าง ๆ ขาดการบำรุงรักษาอย่างทั่วถึง

เพราะแม้ตึกสูงจะมีต้นทุนก่อสร้างที่ถูก แต่ต้องใช้ค่าบำรุงรักษาจำนวนมาก
เมื่อผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นผู้มีรายได้น้อย จึงขาดกำลังทรัพย์ที่จะซ่อมแซมด้วยตนเอง
ทำให้ระยะเวลาเพียงไม่กี่ 10 ปี โครงการเคหะต่าง ๆ ก็ทรุดโทรมลง

ประการต่อมา คือค่านิยมในการเหยียดสีผิวในสังคมอเมริกัน
เป็นปัจจัยกีดขวางการขยายโครงการเคหการไปในพื้นที่อื่น ๆ ของเมือง

เมื่อคนรายได้น้อยมีจำนวนเพิ่มขึ้น ก็ต้องอาศัยรวมกันในโครงการเดิมที่มีอยู่
จากสัดส่วนที่เคยจัดสรรไว้ตามมาตรฐาน ก็มียอดผู้อยู่อาศัยเกินกว่าที่คาดการณ์ไว้
ทำให้โครงการเหล่านี้ ต้องกลายเป็นชุมชนแออัดอีกครั้ง

นอกจากนี้ ผู้มีรายได้น้อยชาวยุโรป มักได้รับการยอมรับง่ายกว่าจากคนขาวในชิคาโก
จึงสามารถย้ายออกไปอยู่พื้นที่อื่นได้ง่ายกว่า เมื่อมีฐานะที่ดีขึ้น
ขณะที่คนผิวดำขาดโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านในทำเลอื่น ๆ

ทำให้โครงการเคหะของชิคาโก กลายเป็นชุมชนหลักของคนผิวดำ
โดยในปี 1984 ผู้อยู่อาศัยในเคหะของ CHA มากถึง 95% เป็นชาวอเมริกันผิวดำ

ประการที่สาม คือการเข้ามาของอาชญากรรม และยาเสพติดในช่วงทศวรรษ 1970
ด้วยฐานะที่ยากจน และตกงานของชาวอเมริกันผิวดำ
กลายเป็นเหตุชักจูงให้เข้าร่วมอาชญากรรมได้ง่าย เพราะมองว่าเป็นช่องทางหารายได้

ด้วยเหตุนี้เอง ยิ่งทำให้คุณภาพชีวิตของคนผิวดำแย่ลงกว่าเดิม
บวกกับการถูกละเลยจากภาครัฐ ก็ยิ่งเป็นตัวเร่งให้โครงการเคหะเหล่านี้ทรุดโทรมเร็วขึ้นอีกด้วย

จนในช่วงต้นปี 1990 ทาง CHA จึงมีมติเลือกที่จะรื้อถอนโครงการเคหะต่าง ๆ
เหลือเพียงบางแห่งที่ยังสามารถซ่อมแซมได้ และไม่มีปัญหาอาชญากรรมรุนแรง

แล้วชิคาโก จะแก้ไขปัญหาการเคหะอย่างไรต่อไป ?

เพื่อแก้ไขจากข้อผิดพลาดในอดีต CHA จึงพยายามปรับแผนพัฒนาใหม่
ในรูปแบบของ “Mixed-Income Housing” เพื่อให้คละกลุ่มผู้อยู่อาศัยมากขึ้น
โดยเปิดโอกาสให้นักพัฒนาเอกชนเข้ามาก่อสร้าง และร่วมบริหาร

โดยระหว่างที่รอโครงการเคหะพัฒนาขึ้นใหม่
ผู้อยู่อาศัยเดิม จะได้รับเงินสนับสนุนจากรัฐ เพื่อแบ่งเบาค่าเช่ากับอะพาร์ตเมนต์เอกชน
เมื่อโครงการพัฒนาเสร็จ ก็สามารถใช้สิทธิเดียวกันได้เช่นกัน

ก็น่าติดตามต่อไปว่า การเปิดโอกาสให้เอกชนเข้ามามีบทบาทในการจัดสรรที่อยู่อาศัย
จะฟื้นฟูภาพลักษณ์ของ CHA และคุณภาพชีวิตของคนผิวดำในชิคาโกได้แค่ไหน

จากเรื่องนี้จะเห็นได้ว่า การสร้างที่อยู่อาศัยจากภาครัฐ
นอกจากที่อยู่อาศัยที่ได้มาตรฐาน และถูกสุขอนามัยแล้ว
การดูแลอย่างสม่ำเสมอ และได้รับการสนับสนุนด้านงบประมาณที่เพียงพอ หลังจากโครงการถูกสร้างเสร็จ
ก็มีความสำคัญมากด้วยเช่นกัน..
╔═══════════╗
Blockdit เป็นแพลตฟอร์ม สำหรับนักอ่าน และนักเขียน
ที่มีผู้ใช้งาน 1 ล้านคน ลองใช้แพลตฟอร์มนี้เพื่อได้ไอเดียใหม่ๆ
แล้วอาจพบว่าสังคมนี้เหมาะกับคนเช่นคุณ
Blockdit. Ideas Happen. Blockdit.com/download
╚═══════════╝
ติดตามลงทุนแมนได้ที่
Website - longtunman.com
Blockdit - blockdit.com/longtunman
Facebook - facebook.com/longtunman
Twitter - twitter.com/longtunman
Instagram - instagram.com/longtunman
Line - page.line.me/longtunman
YouTube - youtube.com/longtunman
Spotify - open.spotify.com/show/4jz0qVn1AL7tRMHiTvMbZH
Apple Podcasts - podcasts.apple.com/th/podcast/ลงท-นแมน/id1543162829
Soundcloud - soundcloud.com/longtunman
References:
-https://www.chicagoganghistory.com/
-https://en.wikipedia.org/wiki/Chicago_Housing_Authority
-https://www.city-journal.org/html/cabrini-green-homes-16037.html
-https://chicago.curbed.com/2011/11/30/10421020/the-biggest-urban-renewal-flubs
-https://chicago.curbed.com/2016/9/28/13063710/chicago-public-housing-cha
-https://www.bloomberg.com/news/articles/2018-03-05/-high-risers-tells-a-nuanced-story-of-public-housing