กรณีศึกษา มูลค่าที่สูงเกินจริงของ WeWork / โดย ลงทุนแมน

ความคาดหวังต่ออนาคตอันสวยหรู ทำให้พื้นฐานธุรกิจถูกมองข้ามไปในบางครั้ง
ปัจจุบันสตาร์ตอัปหลายบริษัทกำลังมีมูลค่าสูงเป็นประวัติการณ์
แม้ว่าหลายแห่ง จะยังไม่เคยทำกำไรได้ก็ตาม

หนึ่งในกรณีศึกษาที่ชัดเจน คงจะเป็นบริษัท “WeWork”
ที่กิจการมีมูลค่ามากกว่าผู้นำตลาดเสียอีก

เรื่องราวนี้เป็นอย่างไร ลงทุนแมนจะเล่าให้ฟัง
┏━━━━━━━━━━━━┓
Blockdit โซเชียลมีเดีย รูปแบบใหม่
http://www.blockdit.com
┗━━━━━━━━━━━━┛
WeWork เป็นสตาร์ตอัปด้านอสังหาริมทรัพย์ จากประเทศสหรัฐอเมริกา ก่อตั้งขึ้นเมื่อปี 2010
ดำเนินธุรกิจออกแบบและก่อสร้างสำนักงาน เพื่อปล่อยเช่าให้กับบริษัทอื่น

ถ้าพูดถึงการปล่อยเช่าพื้นที่ออฟฟิศ คนส่วนใหญ่ก็มักจะนึกถึงแบรนด์ WeWork
อย่างไรก็ตาม พวกเขาไม่ใช่ผู้เล่นคนเดียวในตลาด

International Workplace Group หรือชื่อย่อ IWG
เป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ จากประเทศเบลเยียม ก่อตั้งขึ้นเมื่อปี 1989
ดำเนินธุรกิจปล่อยเช่าสำนักงาน ในลักษณะเดียวกับ WeWork

แล้วเปรียบเทียบระหว่าง WeWork กับ IWG ใครใหญ่กว่ากัน?

อย่างแรก เราลองมาดูข้อมูลพื้นที่การให้บริการ ณ ครึ่งแรกของปี 2019

WeWork
มีออฟฟิศอยู่ 528 แห่ง จาก 111 เมือง ใน 29 ประเทศ
โดยให้บริการ 604,000 ที่นั่ง คิดเป็นค่าเฉลี่ย 1,144 ที่นั่งต่อหนึ่งพื้นที่

IWG
มีออฟฟิศอยู่ 3,334 แห่ง จาก 1,131 เมือง ใน 112 ประเทศ
โดยให้บริการ 602,535 ที่นั่ง คิดเป็นค่าเฉลี่ย 181 ที่นั่งต่อหนึ่งพื้นที่

คราวนี้ ลองมาดูผลประกอบการของทั้งสองบริษัทกันบ้าง

WeWork
ปี 2016 รายได้ 13,200 ล้านบาท ขาดทุน 13,000 ล้านบาท
ปี 2017 รายได้ 26,800 ล้านบาท ขาดทุน 26,900 ล้านบาท
ปี 2018 รายได้ 54,400 ล้านบาท ขาดทุน 48,300 ล้านบาท

IWG
ปี 2016 รายได้ 87,300 ล้านบาท กำไร 5,400 ล้านบาท
ปี 2017 รายได้ 92,000 ล้านบาท กำไร 4,500 ล้านบาท
ปี 2018 รายได้ 99,000 ล้านบาท กำไร 4,100 ล้านบาท

จะเห็นได้ว่า IWG เป็นผู้นำตลาดปล่อยเช่าออฟฟิศ ที่มีเครือข่ายบริการใหญ่กว่า และรายได้สูงกว่า WeWork มาก ที่สำคัญคือ ธุรกิจยังมีกำไรด้วย

เมื่อเป็นเช่นนี้ หลายคนอาจคิดว่า IWG จะต้องมีมูลค่าบริษัทสูงกว่า
แต่ในความจริง มันกลับเป็นตรงกันข้าม

IWG จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ลอนดอน ขณะนี้มีมูลค่าตลาดอยู่ที่ราว 140,000 ล้านบาท

ส่วน WeWork เป็นสตาร์ตอัป โดยก่อนหน้าที่จะเกิดปัญหา มูลค่าธุรกิจถูกประเมินไว้ราว 1,400,000 ล้านบาท
ซึ่งสูงกว่าผู้นำตลาดอย่าง IWG ถึง 10 เท่า

สิ่งที่เกิดขึ้น สะท้อนถึงความคาดหวังต่อสตาร์ตอัป ที่นับวันจะยิ่งสูงขึ้นเรื่อยๆ

นักลงทุน กำลังให้ความสำคัญกับกำไรในอนาคต ที่ไม่รู้ว่าจะทำได้หรือไม่
มากกว่าผลขาดทุนมหาศาล ที่เป็นความจริงในปัจจุบัน

WeWork อยู่ในช่วงที่ธุรกิจเติบโตเป็นเท่าตัว
และหากแนวโน้มยังคงเดิม ในปีนี้รายได้ของพวกเขาจะแซงหน้า IWG

ซึ่งปัจจัยที่ทำให้คนมีความเชื่อมั่น คือเสน่ห์ของคำว่า เทคโนโลยี

ทั้งคู่มีรูปแบบธุรกิจปล่อยเช่าออฟฟิศที่คล้ายคลึงกัน
แต่ความแตกต่างคือ WeWork กล่าวว่าบริษัทเป็นสตาร์ตอัป ที่ใช้ AI เข้ามาช่วยวิเคราะห์ออกแบบสำนักงานให้ใช้ประโยชน์จากพื้นที่ได้คุ้มค่าที่สุด ดังข้อมูลที่แสดงว่า WeWork มีที่นั่งเฉลี่ยต่อหนึ่งพื้นที่มากกว่า IWG ถึง 6 เท่า

และด้วยความเป็นสตาร์ตอัปดาวรุ่งอันดับต้นๆ ของโลก ทำให้บริษัทได้รับเงินทุนสนับสนุนจาก Venture Capital ชื่อดังอย่าง Goldman Sachs และ SoftBank ซึ่งผลักดันมูลค่ากิจการให้สูงกว่าปกติ

แต่บางครั้ง อนาคตอาจไม่ได้สวยงามอย่างที่วาดฝันไว้

ไม่นานมานี้ WeWork ยื่นเอกสารเพื่อขอทำการระดมทุนครั้งแรกในตลาดหลักทรัพย์ (IPO) และปัญหาต่างๆก็ได้ถูกเปิดเผยออกมา

นั่นคือ แม้แต่ตัวบริษัทเอง ก็ยังไม่เห็นหนทางที่จะมีกำไรได้ในระยะเวลาอันใกล้
เพราะในอนาคตมีภาระค่าเช่าตึกอยู่ 1,400,000 ล้านบาท
แต่รายได้จากการปล่อยเช่าออฟฟิศในปีล่าสุดอยู่ที่ 50,000 ล้านบาทเท่านั้น

เท่ากับว่า เทคโนโลยีไม่ได้ช่วยให้ต้นทุนต่อหน่วยลดลง แต่ยิ่งขยายธุรกิจ กลับยิ่งมีค่าใช้จ่ายเพิ่ม

ผลที่ตามมาคือ WeWork ประสบปัญหาการเงิน จนต้องเลื่อนการ IPO
และในการประเมินครั้งล่าสุด มูลค่าธุรกิจเหลืออยู่เพียง 360,000 ล้านบาท หรือลดลง 75% แต่ก็ยังเป็นมูลค่าที่มากกว่า IWG อยู่ดี

เรื่องราวนี้สอนให้รู้ว่า
สุดท้ายแล้ว สิ่งสำคัญของการทำธุรกิจ
คือการทำให้ประหยัดต่อขนาด หรือต้นทุนต่อหน่วยลดลง

ทุกวันนี้ แค่เห็นคำว่า สตาร์ตอัป เทคโนโลยี หรือดิจิทัล
นักลงทุนก็หลงใหลไปกับอนาคต โดยไม่ได้หันมามองความจริง

เพราะถึงแม้ยอดขายจะเพิ่มขึ้นรวดเร็วเท่าไร
ถ้าต้นทุนต่อหน่วยไม่ได้ลดลง ก็จะเป็นเหมือนระเบิดเวลา
เพราะเรากำลังหาเรื่องให้กิจการขาดทุนเพิ่มมากขึ้น

และในตอนนี้ นอกจาก WeWork
ก็ยังมีอีกหลายธุรกิจที่กำลังขาดทุนมากขึ้นเรื่อยๆ ไปพร้อมกับกิจการที่ใหญ่ขึ้น
ซึ่งก็ต้องติดตามกันในเร็วๆ นี้ว่า
ระเบิดเวลาลูกต่อไป จะไปตกที่ใคร..
----------------------
Blockdit โซเชียลมีเดีย รูปแบบใหม่
http://www.blockdit.com
----------------------
References
-https://www.linkedin.com/pulse/co-working-comparison-wework-vs-iwg-adam-augusiak-boro
-https://en.m.wikipedia.org/wiki/IWG_plc
-http://investors.iwgplc.com/reports-and-presentations
-https://www.londonstockexchange.com/exchange/prices-and-markets/stocks/summary/company-summary/JE00BYVQYS01JEGBXSTMM.html
-https://www.businessinsider.com/wework-s-1-prospectus-ipo-revenue-cash-flow-2019-8
-https://www.cnbc.com/2019/10/22/wework-47-billion-valuation-softbank-fiction.html