AP Thailand X ลงทุนแมน

ตอนนี้พาดหัวข่าวเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ดูเต็มไปด้วยปัญหารอบด้าน ฝั่งซัปพลายก็ล้น ในขณะที่ฝั่งกำลังซื้อลด จนบางคนมองว่านี่อาจนำไปสู่วิกฤติครั้งใหม่

ท่ามกลางข่าวร้ายมากมาย แต่ทำไมยังมีบริษัทอสังหาฯ ที่ทำผลประกอบการโดดเด่น หนึ่งในนั้นคือ AP Thailand หรือ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) โดยในปี 2568 นี้ เตรียมเปิดตัว 42 โครงการใหม่มูลค่า 65,000 ล้านบาท

มาฟังมุมมองเรื่องนี้ กับตัวจริงในวงการอสังหาฯ คุณอนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ AP Thailand

ที่จะพาเจาะลึกภาพใหญ่ของตลาดอสังหาฯ ไทย ว่ายังไหวอยู่ไหม ?
พร้อมไขกลยุทธ์การบริหารองค์กร ที่เป็นเบื้องหลังความแข็งแกร่ง และพา AP Thailand ผ่านทุกวิกฤติ

ก่อนจะเข้าใจภาพตลาดอสังหาฯ ที่เป็นอยู่ตอนนี้ คุณอนุพงษ์ ได้พาเราย้อนกลับไปจุดเริ่มต้นของเรื่องราว

นั่นคือช่วงโรคระบาด ปี 2019-2020
ตอนนั้น ผู้พัฒนาอสังหาฯ ชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ แต่สิ่งที่เกิดขึ้นคือ ยอดขายกลับดีกว่าที่คิด อย่าง AP Thailand เอง ยอดขายก็ทำ New High

ต่อมาคือปี 2021
เป็นช่วงที่ความต้องการจากฝั่งผู้ซื้อยังมี แต่โครงการพร้อมขายมีน้อย ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ หลายเจ้าเริ่มซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการใหม่

ช่วงปี 2022-2023
มีการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมาก แต่ความต้องการจากฝั่งผู้ซื้อเริ่มชะลอตัว จากทั้งปัญหาหนี้ครัวเรือน และความต้องการจากคนจีนแผ่นดินใหญ่ที่ลดลง ทำให้มีสต๊อกบ้านสร้างเสร็จที่ค่าบำรุงรักษาสูง ยังขายไม่ได้อยู่จำนวนมาก

ต่อมาในปี 2024
มีการยกเลิกมาตรการผ่อนผัน LTV ในขณะที่ดอกเบี้ยก็ขึ้นเรื่อย ๆ บวกกับเศรษฐกิจที่เริ่มอ่อนแอลง ทำให้ยอดขายเริ่มส่งสัญญาณอ่อนตัวลง แต่ยังมีผู้พัฒนาหลายเจ้าที่ไม่ชะลอการก่อสร้าง

และตอนนี้ ต้นปี 2025
สิ่งที่เกิดขึ้นคือ ฝั่งซัปพลายที่เยอะเกิน ประกอบกับความต้องการฝั่งผู้ซื้อที่อ่อนตัวลงจากปัญหาต่าง ๆ ที่ทำให้ Mortgage Rejection Rate หรือยอดปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้น นั่นเอง

แต่ในมุมมองของผู้บริหารอย่างคุณอนุพงษ์มองว่า ปัญหาที่เกิดขึ้นมาจากจุดเล็ก ๆ เพียงไม่กี่จุดในอุตสาหกรรมเท่านั้น ซึ่งอาจประสบปัญหาทั้งจากการวางแผนพัฒนาโครงการที่ไม่สอดรับกับสถานการณ์จริง หรือขาดสภาพคล่องทางการเงิน ซึ่งเป็นเรื่องปกติของการทำธุรกิจ ที่ทำให้ไปต่อไม่ไหว แต่มันก็มีบริษัทที่ไปต่อได้ท่ามกลางความท้าทายที่เกิดขึ้น

โดยนี่คือส่วนหนึ่งของวัฏจักรที่เกิดขึ้นเป็นปกติ
สิ่งที่ต้องรอดูคือการบาลานซ์จากทั้งฝั่ง Demand และ Supply

สถานการณ์วันนี้ถ้าเราไปดูบริษัทอสังหาฯ ในตลาดหุ้นไทย จะเห็นว่า ส่วนใหญ่กำไรเยอะกว่าขาดทุน และก็มีหลายบริษัทขนาดใหญ่ ถึงกำไรจะลดลงกว่าที่ผ่านมาก็จริง แต่ก็ยังสามารถไปต่อได้ และ AP Thailand ก็คือหนึ่งในบริษัทอสังหาฯ นั้น ๆ

ใครติดตามข่าวจะเห็นว่า Mortgage Rejection Rate อาจสูงถึง 70% ซึ่งใช่ว่าจะไม่เกิดขึ้นกับ AP Thailand แต่เป็นเพียงบางโครงการที่จับเซกเมนต์ต่ำกว่า 3 ล้านบาทเท่านั้น

และก็มีบางโครงการที่ Rejection Rate อยู่ที่เพียง 10% เช่นคอนโด ซึ่งโดยเฉลี่ยแล้ว Rejection Rate ของ AP Thailand ในไตรมาสแรกของปี 2025 ประมาณ 30.0% ซึ่งเป็นเรื่องปกติของอุตสาหกรรมนี้

และในมุมมองของผู้บริหาร คุณอนุพงษ์มองว่า โครงการที่ราคาไม่แพงมาก การมี Rejection Rate สูง เป็นเรื่องปกติ แต่จริง ๆ แล้ว กลุ่มนี้มีความต้องการอยู่มหาศาล แม้จะขายยาก ถ้าฝั่ง Supply ดี สุดท้ายก็ขายได้หมด

อย่าง AP Thailand ก็ไม่เจอปัญหาแบบหลายบริษัทอสังหาฯ ในตลาดหุ้น ซึ่งนั่นมาจาก 4 กลยุทธ์การบริหารที่เกี่ยวโยงกัน และทำให้บริษัทแข็งแกร่งอย่างทุกวันนี้

อย่างแรกก็คือ วิสัยทัศน์องค์กรที่ชัดเจน

โดย AP Thailand มีการปรับกลยุทธ์องค์กรมาตั้งแต่ปี 2015 เพื่อให้แตกต่างจากเจ้าอื่น จนนำมาสู่วิสัยทัศน์คำว่า “ชีวิตดี ๆ ที่เลือกเองได้”

และนั่นนำมาสู่ข้อต่อมาก็คือ การกระจายสินค้าให้หลากหลาย ซึ่งการจะไปสู่คำว่าเลือกเองได้ AP Thailand ก็ต้องมีสินค้าครบ ทั้งประเภท โลเคชัน และราคา

- ปี 2015 อยู่ที่ 89 โครงการ
- ปี 2025 อยู่ที่ 184 โครงการ

นั่นเลยทำให้โครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการเติบโตไปพร้อมกับผลประกอบการของ AP

อย่างต่อมาก็คือ การปรับโครงสร้างองค์กร

เพื่อให้ไปสู่วิสัยทัศน์ดังกล่าว AP Thailand ต้องรื้อวัฒนธรรมองค์กรเก่า และปั้นวัฒนธรรมองค์กรใหม่ ด้วยการสร้าง Independent Responsible Leaders

เพื่อให้การตัดสินใจไม่ได้ขึ้นกับ CEO เพียงคนเดียว เพราะคนที่ตัดสินใจได้ดีคือคนที่อยู่หน้างานมากที่สุดนั่นเอง

ซึ่งการจะทำให้เกิด Independent Responsible Leaders ได้ บริษัทก็ต้องมี Process การทำงานที่ชัดเจน และเลือกคนที่ถูกต้องลงในงานนั้น

และอย่างสุดท้ายก็คือ การมีวินัยทางการเงิน เพราะบทเรียนจากปี 40 ทำให้คุณอนุพงษ์ได้เรียนรู้ว่า วินัยทางการเงิน คือสิ่งสำคัญ

ตัวเลขทางการเงินของ AP Thailand เช่น
- อัตราส่วนหนี้สินต่อทุน อยู่ที่ 0.7 เท่า
- วงเงินสินเชื่อพร้อมเบิกใช้ (Available Credit Line) อยู่ที่ 16,633 ล้านบาท

จะเห็นว่า AP Thailand พยายามรักษาการเงินให้แข็งแกร่ง ทั้งการทำงบการเงินรายเดือน เพื่อกำหนดกลยุทธ์องค์กร ซึ่งเป็นการทำงานร่วมกับคนที่อยู่หน้างาน ทำให้รู้ว่าต้องกำหนดกลยุทธ์อย่างไร ซึ่งนั่นคือ การมีวินัยทางการเงิน บวกกับกลยุทธ์ที่ยืดหยุ่น

จากทั้งวิสัยทัศน์องค์กรที่ชัดเจน การกระจายสินค้าให้หลากหลาย การปรับโครงสร้างในองค์กร บวกกับการมีวินัยทางการเงิน

เลยทำให้ AP Thailand สามารถวางเป้าหมายการเติบโตได้อย่างเหมาะสมและตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า โดยในปี 2568 มีแผนเปิดตัว 42 โครงการใหม่ มูลค่า 65,000 ล้านบาท

จากทั้งหมดที่กล่าวมาจะเห็นว่า แม้พาดหัวข่าวในตลาดอสังหาฯ จะเจอกับข่าวลบรอบด้าน แต่นั่นอาจจะเป็นเพียงจุดเล็ก ๆ ของการนำเสนอข่าว ไม่ใช่ภาพใหญ่ทั้งหมด

และยังมีบริษัทอสังหาฯ อย่าง AP Thailand ที่พยามยามมีทั้งกลยุทธ์ชัด วัฒนธรรมองค์กรแข็ง และวินัยการเงินดี นั่นเอง..

Reference
- ข้อมูลเปิดเผยจาก AP Thailand