ปัญหาอสังหาฯ เวียดนาม ใหญ่แค่ไหน /โดย ลงทุนแมน
เมื่อไม่นานมานี้ เราน่าจะเห็นข่าว บริษัทอสังหาฯ ในประเทศเวียดนามหลายเจ้า มีการผิดนัดชำระหนี้เป็นจำนวนมาก

แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง No Va Land ซึ่งเป็นบริษัทอสังหาฯ ที่ใหญ่เป็นอันดับ 2 ของประเทศ ก็มีปัญหาการชำระหนี้เช่นกัน จนต้องขอเลื่อนเวลาชำระหนี้ออกไปจากที่กำหนด

มันเกิดอะไรขึ้นกับอสังหาฯ ในเวียดนาม
แล้วปัญหาครั้งนี้ ใหญ่ขนาดไหน ?
ลงทุนแมนจะเล่าให้ฟัง
╔═══════════╗
ภาวะเงินเฟ้อ ตลาดผันผวนแบบนี้ ติดตามข่าวเศรษฐกิจแบบเน้น ๆ จากหลายเพจได้ใน Blockdit - คอนเทนต์แพลตฟอร์มที่มีผู้ใช้งานเป็นประจำ 2 ล้านคน ลองใช้ฟรี blockdit.com/download
╚═══════════╝
การเติบโตของเศรษฐกิจเวียดนามที่ผ่านมา
ทำให้คนเวียดนามมีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยกันมากขึ้น
ส่งผลให้ราคาอสังหาฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็นอย่างมาก

รู้ไหมว่า ปี 2022 ราคาอสังหาฯ ในเมืองโฮจิมินห์ ศูนย์กลางเศรษฐกิจของเวียดนามนั้น มีการเพิ่มขึ้นเฉลี่ยมากถึง 18%

ซึ่งนอกจากจะซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริง ๆ แล้ว ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่า มีการเข้าไปเก็งกำไรในอสังหาฯ ด้วยเช่นกัน ซึ่งเป็นตัวผลักดันให้ราคาอสังหาฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้น

ซึ่งทางรัฐบาลเวียดนามเองนั้น ก็มีความกังวลว่าปัญหาฟองสบู่จะเกิดขึ้น

จนในปีที่ผ่านมา จึงได้มีการออกมาตรการ เพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยกู้ของธนาคารพาณิชย์กับภาคอสังหาฯ มากขึ้น ส่งผลให้บริษัทอสังหาฯ กู้ยืมเงินได้ยากขึ้น

ประกอบกับทิศทางขาขึ้นของดอกเบี้ยทั่วโลก ที่บีบให้เวียดนามมีการขึ้นดอกเบี้ยอย่างรวดเร็ว โดยขึ้นจาก 4% เป็น 6% ภายในระยะเวลาแค่ 3 เดือน ในปีที่ผ่านมา

ส่งผลกระทบต่อทั้งต้นทุนการกู้ยืมที่สูงขึ้น ทั้งฝั่งบริษัทอสังหาฯ เอง และฝั่งของผู้กู้ ที่ต้องการซื้ออสังหาฯ

ทำให้บริษัทอสังหาฯ จำนวนไม่น้อยนั้นมีปัญหาสภาพคล่อง เพราะเงินไปจมอยู่กับโครงการที่ดำเนินการก่อสร้างไปแล้ว จนเกิดเป็นหมู่บ้านร้างหลายแห่ง โดยเฉพาะในเมืองโฮจิมินห์ และฮานอย ที่เป็นเมืองสำคัญของเวียดนาม

พอเป็นแบบนี้ จึงมีบริษัทอสังหาฯ หันไปออกหุ้นกู้แทน เพื่อให้สามารถดำเนินธุรกิจต่อไปได้

อย่างไรก็ตาม รัฐบาลเวียดนามตรวจพบว่า มีบริษัทอสังหาฯ นำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ ไปใช้ผิดวัตถุประสงค์ และยังมีความเกี่ยวโยงกับการกระทำการทุจริต
ซึ่งก็ทำให้มีการเพิ่มความเข้มงวดในการออกหุ้นกู้มากขึ้นเช่นกัน

ส่งผลให้บริษัทอสังหาฯ หลายเจ้า ขาดสภาพคล่อง นำไปสู่การผิดนัดชำระหนี้ในที่สุด

ซึ่งทางตลาดหุ้นเวียดนาม Hanoi Stock Exchange (HNX) ได้เปิดเผยว่า ช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีที่แล้ว มีบริษัทเวียดนาม ทั้งหมด 54 แห่ง ผิดนัดชำระหุ้นกู้
โดย 34 บริษัท หรือเกินกว่าครึ่ง เป็นบริษัทอสังหาฯ และบริษัทรับเหมาก่อสร้าง

และยังคาดการณ์กันว่า จะมีหุ้นกู้ที่กำลังจะครบกำหนดไถ่ถอนภายในปีนี้ มูลค่า 34,019 ล้านบาท โดย 90% ของหุ้นกู้นั้น มาจากบริษัทอสังหาฯ อีกด้วย

จนท้ายที่สุด ทางรัฐบาลเวียดนามได้ออกมาตรการช่วยเหลือภาคอสังหาฯ โดยให้สามารถเจรจากับผู้ลงทุน เพื่อชำระหนี้ด้วยสินทรัพย์อื่น ๆ แทนได้ และสามารถเลื่อนชำระหนี้ได้ในระยะเวลาสูงสุด 2 ปี

แล้วปัญหาอสังหาฯ ในเวียดนามใหญ่แค่ไหน ?

หากเราลองไปดูตลาดหุ้นเวียดนาม จะพบว่า บริษัทอสังหาฯ คิดเป็น 16% ของมูลค่าตลาดหุ้นเวียดนามทั้งหมด

ซึ่งความเสียหายอาจไม่ใช่แค่ตลาดอสังหาฯ เท่านั้น
แต่อาจลามไปถึงธนาคารพาณิชย์ ผู้ปล่อยกู้ให้กับบริษัทอสังหาฯ ที่คิดเป็น 37% ของตลาดหุ้นเวียดนามด้วย

พอรวมกันแล้ว ทั้งสองอุตสาหกรรมนี้ มีมูลค่าเกินกว่า 50% ของตลาดหุ้นเวียดนามเลยทีเดียว

แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่า บางบริษัทไม่ได้เกี่ยวข้องกับปัญหาครั้งนี้ แต่อาจได้รับผลกระทบเป็นลูกโซ่ได้เช่นกัน

จะเห็นได้ว่า หลายครั้งในอดีต วิกฤติส่วนใหญ่จะมีต้นตอจากภาคอสังหาฯ และธนาคาร ที่ลุกลามสร้างความเสียหายต่อเศรษฐกิจออกไปเป็นวงกว้าง

ก็เป็นที่น่าสนใจว่า การที่รัฐบาลเวียดนามยื่นมือเข้ามาช่วยเหลือแบบนี้ จะสามารถแก้ปัญหาอสังหาฯ ครั้งนี้ได้หรือไม่

หรือสุดท้ายแล้ว อาจจะซ้ำรอยเดิม กลายเป็นวิกฤติเศรษฐกิจ ที่เคยเกิดขึ้นแล้วอย่างในหลายประเทศ รวมถึงประเทศไทย..
╔═══════════╗
ภาวะเงินเฟ้อ ตลาดผันผวนแบบนี้ ติดตามข่าวเศรษฐกิจแบบเน้น ๆ จากหลายเพจได้ใน Blockdit - คอนเทนต์แพลตฟอร์มที่มีผู้ใช้งานเป็นประจำ 2 ล้านคน ลองใช้ฟรี blockdit.com/download
╚═══════════╝
ติดตามลงทุนแมนได้ที่
Website - longtunman.com
Blockdit - blockdit.com/longtunman
Facebook - facebook.com/longtunman
Twitter - twitter.com/longtunman
Instagram - instagram.com/longtunman
YouTube - youtube.com/longtunman
TikTok - tiktok.com/@longtunman
Spotify - open.spotify.com/show/4jz0qVn1AL7tRMHiTvMbZH
Apple Podcasts - podcasts.apple.com/th/podcast/ลงทุนแมน/id1543162829
Soundcloud - soundcloud.com/longtunman
References
-https://www.bloomberg.com/opinion/articles/2022-08-22/china-s-property-demons-stalk-vietnam#xj4y7vzkg
-https://zingnews.vn/chu-dau-tu-chung-cu-ha-noi-dua-nhau-tang-chiet-khau-post1407742.html
-https://th.wikipedia.org/wiki/
-https://dantri.com.vn/bat-dong-san/he-lo-dieu-khien-doanh-nghiep-bat-dong-san-dau-dau-nhat-trong
-https://www.bloomberg.com/news/articles/2023-02-23/vietnam-property-woes-deepen-as-no-2-firm-delays-bond-payment
-https://www.youtube.com/watch?v=qYhYa_zCelA
-https://tradingeconomics.com/vietnam/interest-rate