กรณีศึกษา ทำไม CPN ชอบสร้างคอนโดติดห้าง ในต่างจังหวัด /โดย ลงทุนแมน

สมมติว่าเรามีคอนโดมิเนียมอยู่ใกล้ศูนย์การค้า
วันใดอยากซื้อของใช้ ก็เพียงแค่เดินถัดจากคอนโดมิเนียมเพียงไม่กี่ก้าว
โดยไม่ต้องกลัวว่าจะรถติด หรือหมดกังวลเรื่องที่จอดรถ

รูปแบบการใช้ชีวิตติดศูนย์การค้านี้เอง
เป็นหนึ่งในเหตุผลที่เซ็นทรัลพัฒนาหรือ CPN เลือกพัฒนาคอนโดมิเนียมติดศูนย์การค้า
ภายใต้แบรนด์ Escent ผ่านบริษัทในเครืออย่างบริษัท ซีพีเอ็น เรซซิเด้นซ์ จำกัด หรือ CPN Residence

สังเกตง่าย ๆ หากศูนย์การค้าตั้งอยู่ที่ไหน ก็จะมีคอนโดมิเนียม Escent ตามไปด้วย
โดยเริ่มต้นจากสาขาศูนย์การค้าเซ็นทรัลในต่างจังหวัด 3 แห่งแรก
ก็คือ เชียงใหม่ ระยอง และขอนแก่น

แนวคิดคอนโดมิเนียมติดศูนย์การค้าที่ว่านี้ น่าสนใจอย่างไร ?
ลงทุนแมนจะเล่าให้ฟัง
╔═══════════╗
Blockdit เป็นแพลตฟอร์ม สำหรับนักอ่าน และนักเขียน
ที่มีผู้ใช้งาน 1 ล้านคน ลองใช้แพลตฟอร์มนี้เพื่อได้ไอเดียใหม่ๆ
แล้วอาจพบว่าสังคมนี้เหมาะกับคนเช่นคุณ
Blockdit. Ideas Happen. Blockdit.com/download
╚═══════════╝
ย้อนกลับไปราว 5 ปีก่อน CPN Residence เริ่มธุรกิจที่อยู่อาศัยรูปแบบใหม่
นั่นก็คือ คอนโดมิเนียม ที่มีจุดเด่นอยู่ใกล้ศูนย์การค้าในระยะไม่เกิน 500 เมตร

โดยพัฒนาคอนโดมิเนียมแบรนด์ Escent 3 โครงการแรกในจังหวัดเชียงใหม่ ระยอง และขอนแก่น
ซึ่งได้รับผลตอบรับค่อนข้างดี ส่วนใหญ่มียอดจอง 70-80% ภายในสัปดาห์แรก
หรืออย่างโครงการที่นครราชสีมา ก็สามารถปิดยอดจองทั้งโครงการได้ ภายใน 4 วัน

จากนั้น CPN Residence เดินหน้าพัฒนาโครงการรูปแบบนี้เรื่อย ๆ
โดยชูจุดเด่นคอนโดมิเนียมระดับราคาล้านต้น ๆ ที่มีระยะห่างจากศูนย์การค้าไม่เกิน 500 เมตร นั่นเอง

ปัจจุบันนี้ คอนโดมิเนียมแบรนด์ Escent มีทั้งหมด 11 โครงการ ตามหัวเมืองเศรษฐกิจใหญ่ ๆ
โดยเป็นโครงการที่กำลังเปิดขาย 2 โครงการ ตั้งอยู่ในจังหวัดอุบลราชธานี และเชียงใหม่
แล้วยังมีแผนพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ในอนาคตอีก 3 โครงการ
ทั้งในรูปแบบของการขยายโครงการเฟส 2 ที่ระยองและนครราชสีมา และโครงการใหม่ที่หาดใหญ่

ที่น่าสนใจคือ มีโครงการ Sold Out หรือปิดการขายไปแล้วจำนวน 6 โครงการ
สะท้อนได้ว่า โมเดลคอนโดมิเนียมติดศูนย์การค้า ได้รับผลตอบรับที่ดีไม่น้อย

แล้วผลประกอบการของ CPN Residence เป็นอย่างไร ?

- ปี 2561 มีรายได้รวม 1,845 ล้านบาท เป็นกำไรสุทธิ 414 ล้านบาท
- ปี 2562 มีรายได้รวม 2,532 ล้านบาท เป็นกำไรสุทธิ 444 ล้านบาท
- ปี 2563 มีรายได้รวม 2,062 ล้านบาท เป็นกำไรสุทธิ 234 ล้านบาท

จะเห็นได้ว่าช่วงปี 2561-2562 CPN Residence มีรายได้และกำไรสุทธิเติบโตต่อเนื่อง
แต่ก็ต้องยอมรับว่าวิกฤติโควิด 19 ส่งผลกระทบต่อธุรกิจในปี 2563 อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
จึงทำให้ผลประกอบการลดลง ทั้งในแง่ของรายได้ และกำไรสุทธิ นั่นเอง

แล้วทำไม CPN จึงเลือกพัฒนาคอนโดมิเนียมติดศูนย์การค้า ในต่างจังหวัด ?

สาเหตุหลักที่ CPN เริ่มเข้ามามีบทบาทในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย
และเลือกลงทุนตามสาขาในต่างจังหวัดเป็นหลัก ก็ด้วยปัจจัยทางการตลาด และฐานลูกค้าที่เข้าใจความต้องการได้ง่าย นั่นก็คือ

1. กลุ่มเป้าหมายในต่างจังหวัดมีความต้องการชัดเจน จึงขายง่ายกว่าทำเลอื่น

เพราะต้องการจับกลุ่มลูกค้าต่างจังหวัดที่มีไลฟ์สไตล์ชอบเดินห้าง
การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยติดศูนย์การค้า จึงมีความโดดเด่นตอบโจทย์คนต่างจังหวัด
ที่มีตัวเลือกในการอยู่อาศัยไม่หลากหลายเท่ากับคนกรุงเทพฯ

รวมถึง กลุ่มผู้ประกอบการห้างร้านต่าง ๆ ที่เป็นผู้เช่าพื้นที่ภายในศูนย์การค้าเซ็นทรัล
หากมีที่อยู่อาศัยใกล้ที่ทำงานหรือธุรกิจของตน ก็จะลดอุปสรรคในเรื่องการเดินทางได้เช่นกัน
จึงนับว่าเป็น กลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมที่มีศักยภาพไม่แพ้กัน นั่นเอง

2. เมื่อมีทั้งศูนย์การค้าและคอนโดมิเนียมอยู่ด้วยกัน ก็จะยิ่งส่งเสริมศักยภาพกันและกัน

ในแง่ของผู้บริโภค ย่อมต้องการที่อยู่อาศัยที่มีความเจริญ มีแหล่งจับจ่ายใช้สอยอยู่ใกล้ ๆ
ก็เท่ากับว่า คอนโดมิเนียมและศูนย์การค้า กำลังเติมเต็มความต้องการของกันและกัน

ขณะที่ลูกบ้านของคอนโดมิเนียมคือ กลุ่มลูกค้าที่จะเข้ามาจับจ่ายใช้สอยในศูนย์การค้า
ต้องยอมรับว่า ศูนย์การค้าเอง ก็เป็นหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับคอนโดมิเนียมได้
ดังนั้น คอนโดมิเนียมติดศูนย์การค้า จึงมีความน่าสนใจในแง่ของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ นั่นเอง

3. ทำเลที่พัฒนาเป็นศูนย์การค้ามีศักยภาพ และต่อยอดมูลค่าได้

ต้นทุนการพัฒนาโครงการศูนย์การค้าหนึ่งแห่ง ต้องมีค่าใช้จ่ายหลายด้าน
เช่น ต้นทุนที่ดิน, ค่าก่อสร้าง ไปจนถึงค่าใช้จ่ายในการบริหารศูนย์การค้า
แต่มีรายได้ทางเดียวคือ ค่าเช่าพื้นที่ และการขายสินค้าภายในห้าง

ซึ่งหากกระจายช่องทางรายได้หลากหลาย เช่น การขายคอนโดมิเนียม
ก็จะช่วยกระจายความเสี่ยงธุรกิจ นอกเหนือจากการมีธุรกิจค้าปลีกเพียงอย่างเดียว

แนวคิดคล้ายกันนี้ กลุ่ม CPN ยังเคยนำไปใช้ในการพัฒนาศูนย์การค้ารูปแบบ Mixed-Use
ที่จะมีการพัฒนาพื้นที่สำนักงานรวมอยู่ด้วย และบางแห่งมีการพัฒนาโรงแรมด้วยเช่นกัน
ซึ่งสามารถเห็นตัวอย่างได้จากศูนย์การค้าเซ็นทรัลสาขาต่าง ๆ ในกรุงเทพฯ
เช่น สาขาชิดลม, สาขาลาดพร้าว, สาขาปิ่นเกล้า, สาขาแจ้งวัฒนะ และสาขาบางนา

4. คู่แข่งในต่างจังหวัดยังมีน้อย เมื่อเทียบกับกรุงเทพฯ

เพราะในต่างจังหวัด ยังไม่มีรูปแบบโครงการที่หลากหลายมาตอบโจทย์ผู้ซื้อ
รวมถึงศักยภาพคู่แข่งท้องถิ่นที่ยังมีข้อจำกัดในด้านของทุน รูปแบบโครงการ และการทำการตลาด
ทำให้ CPN ก้าวเข้าสู่การแข่งขันในพื้นที่เหล่านี้ อย่างได้เปรียบมากกว่า นั่นเอง

มาถึงตรงนี้ เราจะเห็นได้ว่า เป้าหมายสำคัญของ CPN ในการพัฒนาคอนโดมิเนียมติดห้าง
ก็เพื่อจะเข้ามาอุดช่องว่างของตลาดที่อยู่อาศัยแนวสูงในต่างจังหวัด
ที่สนใจอยู่อาศัยคอนโดมิเนียมมากขึ้นกว่าแต่ก่อน
โดยอาศัยจุดแข็งของตนเองอย่าง ศูนย์การค้า ที่มีอยู่ในมือ..
╔═══════════╗
Blockdit เป็นแพลตฟอร์ม สำหรับนักอ่าน และนักเขียน
ที่มีผู้ใช้งาน 1 ล้านคน ลองใช้แพลตฟอร์มนี้เพื่อได้ไอเดียใหม่ๆ
แล้วอาจพบว่าสังคมนี้เหมาะกับคนเช่นคุณ
Blockdit. Ideas Happen. Blockdit.com/download
╚═══════════╝
ติดตามลงทุนแมนได้ที่
Website - longtunman.com
Blockdit - blockdit.com/longtunman
Facebook - facebook.com/longtunman
Twitter - twitter.com/longtunman
Instagram - instagram.com/longtunman
Line - page.line.me/longtunman
YouTube - youtube.com/longtunman
Spotify - open.spotify.com/show/4jz0qVn1AL7tRMHiTvMbZH
Apple Podcasts - podcasts.apple.com/th/podcast/ลงท-นแมน/id1543162829
Soundcloud - soundcloud.com/longtunman
References:
-https://residential.centralpattana.co.th/
-https://datawarehouse.dbd.go.th/
-https://www.posttoday.com/economy/news/648825
-https://www.prachachat.net/property/news-69574
-https://www.komchadluek.net/news/279609
-https://mgronline.com/stockmarket/detail/9590000061907