ผู้สนับสนุน..
โอกาสลงทุนใน คลังสินค้า บนทำเลยุทธศาสตร์ของประเทศ / โดย ลงทุนแมน

บางครั้งการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ดี มักจะตามมาด้วยเงินลงทุนก้อนใหญ่
ซึ่งทำให้โอกาสในการลงทุนของเราถูกจำกัดด้วยเรื่องเงิน

แต่ถ้าเราเปลี่ยนมุมมองจากการเป็น “เจ้าของทั้งหมด” มาเป็น “เจ้าของร่วม”
ก็จะทำให้เราสามารถลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ที่มีศักยภาพดีได้

ซึ่งจะช่วยเพิ่มโอกาสในการสร้างผลตอบแทนได้อย่างสม่ำเสมอในระยะยาว

แล้วตอนนี้มีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อะไรบ้างที่น่าสนใจ?

เราจะเห็นว่าประเทศไทยมีโครงการต่างๆ ที่กำลังจะเกิดขึ้นมากมาย

ไม่ว่าจะเป็น โครงการรถไฟทางคู่ โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน โครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC)

ซึ่งเป็นแผนยุทธศาสตร์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ภายใต้ไทยแลนด์ 4.0 เพื่อยกระดับประเทศไทยสู่ World-Class Economic Zone

โดยโครงการดังกล่าวล้วนแล้วแต่ทำให้ประเทศไทยกลายเป็นที่น่าจับตาของนักลงทุนต่างชาติ

นอกจากนี้ ยังมีการเติบโตของธุรกิจ e-commerce ซึ่งมีความต้องการใช้คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้า

ด้วยปัจจัยทั้งหมดนี้ คาดว่าจะทำให้เกิดความต้องการคลังสินค้าในบริเวณดังกล่าวจำนวนมาก

แสดงว่า การลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภท “คลังสินค้า” ก็น่าจะเข้ากับความต้องการในอนาคตได้เป็นอย่างดี

ซึ่งขณะนี้ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (WHART) กองทรัสต์ เจ้าของทรัพย์สินประเภทคลังสินค้า กำลังมีแผนต่อยอดการเติบโตโดยการลงทุนเพิ่มเติม ครั้งที่ 4

WHART ลงทุนอะไรบ้าง?

ปัจจุบัน WHART ลงทุนในคลังสินค้าบริเวณจุดยุทธศาสตร์สำคัญของประเทศไทย คือ บางนา-ตราด, ชลบุรี-ระยอง และ อยุธยา-สระบุรี และนำมาปล่อยให้เช่ากับลูกค้า ทั้งบริษัทไทยและต่างชาติ ในหลากหลายอุตสาหกรรม

เมื่อมีรายได้จากค่าเช่าเกิดขึ้น กองทรัสต์ WHART ก็จะจ่ายผลตอบแทนในรูปเงินปันผลและเงินลดทุนออกมาในทุกๆไตรมาสให้กับผู้ถือหน่วยการลงทุน

และเพื่อขยายโอกาสในการลงทุน WHART จึงมีแผนที่จะลงทุนในสินทรัพย์ใหม่เพิ่มเติม หรือพูดง่ายๆ ก็คือ ซื้อคลังสินค้ามาเพิ่มนั่นเอง

เรามาดูกันว่า แผนการลงทุนเพิ่มเติมในครั้งที่ 4 นี้ มีอะไรบ้าง

WHART จะลงทุนเพิ่มเติมในทรัพย์สินใหม่ 4 โครงการ มูลค่าลงทุนรวมไม่เกิน 4,464.5 ล้านบาท

1) โครงการ Central WHA Mega Logistics Center (วังน้อย 63) จังหวัดอยุธยา โครงการคลังสินค้า ขนาด 86,223 ตร.ม. พัฒนาขึ้นโดยบริษัทร่วมทุนระหว่าง WHA และกลุ่ม CENTRAL ซึ่งปัจจุบัน มีไทวัสดุ ซึ่งเป็นบริษัทในกลุ่ม CENTRAL เป็นผู้เช่าระยะยาวทั้งหมด

2) โครงการ WHA KPN Mega Logistics Center (บางนา-ตราด กม.23) จังหวัดสมุทรปราการ โครงการคลังสินค้าขนาด 39,607 ตร.ม. พัฒนาขึ้นโดยบริษัทร่วมทุนระหว่าง WHA และกลุ่ม KPN ซึ่งปัจจุบันมีผู้เช่าหลายราย เช่น ผู้ให้บริการโลจิสติกส์ชั้นนำ (3PLS) จากต่างประเทศ

3) โครงการ DSG HSIL ตั้งอยู่ในเขตประกอบการอุตสาหกรรมเหมราชสระบุรี เป็นพื้นที่โรงงานให้เช่า ขนาด 16,620 ตร.ม. ปัจจุบันมี DSG ซึ่งเป็นผู้ผลิตและจำหน่ายสินค้าอุปโภคบริโภคประเภทผ้าอ้อมเด็กและผ้าอ้อมผู้ใหญ่ เป็นผู้เช่าระยะยาวทั้งหมด

4) โครงการ WHA Mega Logistics Center (พระราม 2 กม. 35) จังหวัดสมุทรสาคร เป็นพื้นที่คลังสินค้าห้องเย็นขนาด 14,084 ตร.ม. ปัจจุบัน มี CENTRAL Food Retail (Tops) เป็นผู้เช่าระยะยาวทั้งหมด

การลงทุนในครั้งนี้ จะส่งผลให้พื้นที่เช่าของ WHART เพิ่มสูงขึ้นเกินกว่า “1 ล้านตารางเมตร”

โดยพื้นที่เช่าปัจจุบันมีประมาณ 970,000 ตารางเมตร หลังจากการลงทุนในครั้งนี้จะทำให้ WHART มีพื้นที่เช่าทั้งหมดประมาณ 1.1 ล้านตารางเมตร

มาถึงตรงนี้แล้ว เราจะเห็นว่าพื้นที่เช่าของ WHART มีขนาดใหญ่มาก จึงอาจจะทำให้หลายๆ คนสงสัยว่า ตอนนี้คลังสินค้าซึ่งอยู่ภายใต้ WHART มีกี่ประเภท

คลังสินค้าแบ่งออกได้เป็น 2 ประเภท คือ

1.Ready-Built คือ การพัฒนาโครงการแบบสำเร็จรูปไว้ แล้วค่อยทำสัญญากับผู้เช่า

2.Built-to-Suit คือ การตกลงทำสัญญากับผู้เช่าก่อนที่จะเริ่มก่อสร้าง ซึ่งมีข้อดี คือ คลังสินค้าจะถูกก่อสร้างตามแบบที่ผู้เช่าต้องการ

ดังนั้นผู้เช่าแบบ Built-to-Suit มักจะมีระยะเวลาการเช่าที่ยาวนานกว่าแบบ Ready-Built

เรามาลองพิจารณาสัดส่วน Built-to-Suit : Ready-Built ของ WHART กัน

ปัจจุบัน สัดส่วน Built-to-Suit : Ready-Built ของ WHART อยู่ที่ 60:40

สำหรับโครงการที่จะเข้าลงทุนในครั้งที่ 4 นั้น จะมีสัดส่วน Built-to-Suit : Ready-Built อยู่ที่ 86:14

ทำให้หลังการลงทุน สัดส่วน Built-to-Suit : Ready Built ของ WHART จะเพิ่มสูงขึ้นอยู่ที่ 64:36

แล้วโครงการที่ WHART ลงทุนเพิ่มเติมในครั้งนี้มีอะไรโดดเด่นบ้าง?

อย่างแรกคงไม่พ้น เรื่องของสัดส่วนโครงการ Built-to-Suit : Ready Built ที่กล่าวไปแล้ว

นอกจากนี้ อายุสัญญาเช่าคงเหลือเฉลี่ยของทรัพย์สินใหม่อยู่ที่ประมาณ 7.5 ปี ซึ่งค่อนข้างยาว จากปัจจุบันอายุสัญญาเฉลี่ยประมาณ 3.16 ปี ช่วยลดความเสี่ยงจากการเปลี่ยนผู้เช่า

อย่างที่สองก็คือ การเพิ่มทำเลศักยภาพแห่งใหม่ในย่านพระราม 2 กม.35 (จังหวัดสมุทรสาคร) เข้าพอร์ตการลงทุนของ WHART เพิ่มเติมจาก 3 ทำเลหลักเดิม สนับสนุนการเติบโตของรายได้จากหลากหลายทำเล

นอกจากนี้ ผู้เช่าหลักของแต่ละโครงการยังเป็นบริษัทชั้นนำและบริษัทข้ามชาติ เช่น กลุ่ม CENTRAL, DSG, XPO Logistics, Yusen Logistics, Chanintr Living ซึ่งช่วยเสริมสร้างความมั่นใจในการเช่าระยะยาว

สุดท้ายนี้ ภายหลังการลงทุน กองทรัสต์ WHART จะยังคงรักษาสัดส่วนการลงทุนประเภทกรรมสิทธิ์ (Freehold) ในสัดส่วน 69% และสิทธิการเช่า (Leasehold) ในสัดส่วน 31%

โดยประมาณการจ่ายเงินปันส่วนแบ่งกำไรและการแบ่งส่วนทุนในปีแรกหลังการลงทุนต่อหน่วย (DPU) เท่ากับ 0.79 บาท (แบ่งเป็นเงินปันผลประมาณ 0.75 บาทต่อหน่วย และเงินลดทุนประมาณ 0.04 บาทต่อหน่วย) คิดเป็นอัตราผลตอบแทนและเงินลดทุน 7.7% เมื่อคำนวณจากราคาเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนที่ 10.3 บาท

ด้วยความโดดเด่นทั้งหมดนี้ ทำให้กองทรัสต์ WHART เป็นทางเลือกหนึ่งในการลงทุนที่น่าจะสร้างผลตอบแทนต่อหน่วย (DPU) มั่นคง สม่ำเสมอ พร้อมโอกาสเติบโตจากการเพิ่มขนาดสินทรัพย์อย่างต่อเนื่อง

สำหรับใครที่กำลังมองหาช่องทางการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีผลตอบแทนสม่ำเสมอระยะยาว

ธุรกิจคลังสินค้าของ WHART ซึ่งตั้งอยู่ในจุดยุทธศาสตร์ที่สำคัญของประเทศ น่าจะเป็นหนึ่งในตัวเลือกที่น่าสนใจ..

หากสนใจสามารถศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ https://www.sec.or.th, http://www.whareit.com หรือที่ธนาคารกสิกรไทย ในฐานะผู้จัดการการจัดจำหน่าย

หมายเหตุ การลงทุนมีความเสี่ยง โปรดศึกษาข้อมูลให้ครบถ้วนก่อนตัดสินใจลงทุน ผลการดำเนินงานในอดีตอาจไม่ได้บ่งชี้ถึงผลการดำเนินงานในอนาคต