LHSC x ลงทุนแมน

หากลองนึกถึงศูนย์การค้าเบอร์ต้น ๆ ของประเทศไทย
“เทอร์มินอล 21 อโศก” ก็คงมีชื่อเป็นหนึ่งในนั้นรวมอยู่ด้วย

แล้วรู้หรือไม่ว่า มีเครื่องมือทางการเงินที่เรียกว่า REIT ซึ่งเมื่อลงทุนแล้วทำให้เราได้ผลตอบแทนจากค่าเช่าเหมือนเราเป็นเจ้าของศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 อโศก

REIT ที่ว่า นั้นมีชื่อว่า LHSC (LH Shopping Centers Leasehold Real Estate Investment Trust)

ซึ่งล่าสุด LHSC ได้ปักหมุดสู่การลงทุนครั้งใหม่ใจกลางเมืองพัทยา โดยกำลังจะเข้าลงทุนเพิ่มเติมในสิทธิการเช่าโครงการศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 พัทยา มูลค่ารวมไม่เกิน 5,700 ล้านบาท

LHSC น่าสนใจอย่างไร ?
ลงทุนแมนจะเล่าให้ฟัง

สำหรับคนที่ยังไม่รู้จัก REIT..
อธิบายง่าย ๆ ว่า REIT (Real Estate Investment Trust) หรือกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ คือ เครื่องมือทางการเงินที่จัดตั้งขึ้นมาเพื่อระดมทุนจากนักลงทุน แล้วนำเงินที่ได้จากการระดมทุนไปลงทุนในทรัพย์สินต่าง ๆ จากนั้นนักลงทุนที่ลงทุนใน REIT ก็จะได้รับผลตอบแทนจากค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นในรูปแบบของเงินปันผล

หลัก ๆ REIT จะมีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ 2 รูปแบบ

- แบบ Freehold
กอง REIT จะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าไปลงทุนอย่างสมบูรณ์ รวมถึงอาจได้ประโยชน์จากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งผู้ลงทุนจะได้รับเมื่อมีการยกเลิกกองทรัสต์และขายอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นออกไป

- แบบ Leasehold
กอง REIT จะซื้อสิทธิในการหาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ในช่วงระยะเวลาหนึ่ง และเมื่อครบกำหนดระยะเวลาแล้ว จะต้องคืนอสังหาริมทรัพย์ให้เจ้าของ หรืออาจจะมีการเจรจาซื้อสิทธิ เพื่อต่อระยะเวลาในการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้นต่อไปก็ได้

ทีนี้ พอเห็นภาพ REIT มากขึ้นแล้ว เราลองมาเจาะลึก LHSC (LH Shopping Centers Leasehold Real Estate Investment Trust) กันว่า LHSC แตกต่างจาก REIT อื่น ๆ อย่างไร ?

LHSC เป็นกองรีทศูนย์การค้าของกลุ่ม บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ซึ่งเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศไทย และอยู่ภายใต้การจัดการของ บริษัท หลักทรัพย์จัดการกองทุน แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (LH Fund) เป็น REIT ที่ลงทุนในศูนย์การค้า Tourist Mall ที่มีศักยภาพสูงและตั้งอยู่ในทำเลที่ดีเยี่ยม

ซึ่งปัจจุบัน LHSC ลงทุนในสิทธิการเช่าโครงการศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 อโศก โครงการศูนย์การค้า Flagship ของกลุ่มแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ด้วยกลุ่มลูกค้าชาวไทยและนักท่องเที่ยวหลากหลายชาติ ทำให้ศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 ได้รับอานิสงส์จากการขยายตัวของภาคการท่องเที่ยวและธุรกิจค้าปลีกอย่างชัดเจน

โดยตั้งอยู่บนทำเลทองใจกลางเมืองอโศก-สุขุมวิท ศูนย์กลางธุรกิจและการท่องเที่ยวของกรุงเทพฯ
ที่แวดล้อมไปด้วยโรงแรมระดับ 4-5 ดาว, คอนโดมิเนียม, อาคารสำนักงานชั้นนำ, สถานศึกษา และศูนย์ประชุมนานาชาติ

แถมยังอยู่บริเวณจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้า BTS อโศก และ MRT สุขุมวิท เปรียบเสมือนแม่เหล็กดึงดูดลูกค้าให้เข้ามาใช้บริการได้เป็นอย่างดี

อย่างไรก็ตาม อาจมีคำถามว่า แล้วการมาของ E-commerce จะมา Disrupt ศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 อโศก หรือไม่ ?

คำตอบที่ดีที่สุดของคำถามนี้ก็คงเป็น “จำนวนของผู้ใช้บริการและอัตราการเช่าพื้นที่”

ไตรมาส 2 ปี 2567 ศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 อโศก มีจำนวนผู้ใช้บริการเฉลี่ย (Foot Traffic) สูงถึงกว่า 47,000 คนต่อวัน เพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนกว่า 10% และมีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยสูงถึง 98%

โดยภาพรวมของศูนย์การค้ายังคงเป็นสถานที่ที่ผู้คนมาพบปะสังสรรค์ รับประทานของอร่อย ช้อปปิ้งเลือกซื้อสินค้า และทำกิจกรรมต่าง ๆ ที่ E-commerce ไม่สามารถทดแทนได้

บวกกับแนวคิดและกลยุทธ์ของศูนย์การค้า Flagship แห่งนี้ ที่เน้นสร้างประสบการณ์ที่แตกต่างในการช้อปปิ้งให้กับผู้เข้ามาใช้บริการ ผ่านการออกแบบตกแต่ง โดยการนำเอาแลนด์มาร์กของเมืองต่าง ๆ ทั่วโลกมาไว้ในที่เดียว

มากกว่านั้นยังได้รับอานิสงส์จากการขยายตัวของภาคการท่องเที่ยวซึ่งถือเป็นอุตสาหกรรมหลักของไทยอีกด้วย โดยในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้ มีนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้าไทยแล้ว 17.5 ล้านคน เพิ่มขึ้นราว 35% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

สะท้อนมายังผลการดำเนินงานครึ่งแรกของปี 2567 LHSC มีรายได้จากการลงทุนรวม 696 ล้านบาท และมีกำไรสุทธิจากการลงทุนรวม 321 ล้านบาท โตขึ้นกว่า 35% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

โดยที่ผ่านมามีการจ่ายเงินปันผลทุก 2 เดือน รวมถึงมีประวัติการจ่ายปันผลสม่ำเสมอ
สำหรับครึ่งแรกของปีนี้ มีการจ่ายปันผลไปแล้วรวม 0.527 บาทต่อหน่วย

มากกว่านั้น ล่าสุด LHSC มีแผนที่จะลงทุนเพิ่มเติมในสิทธิการเช่า “โครงการศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 พัทยา” มูลค่ารวมไม่เกิน 5,700 ล้านบาท เพื่อขยายพอร์ตทรัพย์สิน เสริมความแข็งแกร่งแก่ผลการดำเนินงาน และเพิ่มโอกาสสร้างผลตอบแทนที่ดียิ่งขึ้นแก่นักลงทุน

โดยแหล่งเงินทุนจะมาจากการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุน และส่วนที่เหลือจะมาจากเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน

ซึ่งศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 พัทยานั้น ถือเป็นอีกหนึ่งศูนย์การค้าคุณภาพของกลุ่มแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่เป็นแลนด์มาร์กสำหรับการช้อปปิ้ง ตั้งอยู่บนทำเลทองบริเวณวงเวียนปลาโลมา ใจกลางพัทยาเหนือ สามารถเข้าออกโครงการผ่านถนนพัทยาเหนือ ถนนพัทยาสาย 2 และถนนเพ็ชรตระกูล ซึ่งเป็นถนนเส้นหลัก และเดินทางสะดวก โดยใช้เวลาเดินทางจากกรุงเทพฯ เพียงประมาณ 1.5 ชั่วโมงเท่านั้น

โดยมีพื้นที่กว้างขวางสำหรับรองรับงานอิเวนต์ทั้ง Indoor และ Outdoor รวมถึงมีที่จอดรถที่อำนวยความสะดวกให้กับผู้ที่มาใช้บริการมากถึงกว่า 2,000 คัน

แถมยังตั้งอยู่บนอาคารเดียวกับโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ พัทยา ใกล้โรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สเปซ พัทยา และโรงแรมระดับ 4-5 ดาวอื่น ๆ อีกมากมาย

และยังมีศักยภาพในการดึงดูดผู้ใช้บริการศูนย์การค้าได้แล้วสูงสุดกว่า 70,000 คนต่อวัน
โดย ณ ไตรมาส 2 ปี 2567 จำนวนผู้ใช้บริการเฉลี่ย (Foot Traffic) สูงถึงกว่า 37,000 คนต่อวัน
เพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนกว่า 10% ขณะที่อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยสูงถึง 99% เลยทีเดียว

ถึงตรงนี้จะเห็นว่า LHSC มีพอร์ตโฟลิโอที่แข็งแกร่ง ผ่านการลงทุนในศูนย์การค้าศักยภาพสูง ที่เติบโตไปกับเทรนด์การท่องเที่ยวของไทยและค้าปลีก แม้แต่ E-commerce ก็ยังเข้ามาทดแทนไม่ได้

สะท้อนมายังผลดำเนินงานที่โดดเด่น ที่สามารถจ่ายปันผลอย่างสม่ำเสมอให้กับนักลงทุน
อีกทั้งยังมีแผนขยายพอร์ตทรัพย์สินเพิ่มเติม เพื่อเพิ่มโอกาสสร้างผลตอบแทนที่ดียิ่งขึ้น

จึงเท่ากับว่าการระดมทุนครั้งนี้ เปิดโอกาสให้นักลงทุนผู้สนใจได้จองซื้อและร่วมลงทุน เหมือนเราเป็นเจ้าของศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 ที่มีศักยภาพสูง ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีเยี่ยม

ปัจจุบัน สำนักงาน ก.ล.ต. ได้นับหนึ่งแบบคำขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ แบบแสดงรายการข้อมูลและร่างหนังสือชี้ชวน (แบบไฟลิ่ง) แล้ว อยู่ระหว่างการพิจารณาให้มีผลบังคับใช้

การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลในหนังสือชี้ชวน ก่อนการตัดสินใจลงทุน
นักลงทุนที่สนใจสามารถศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ https://market.sec.or.th/public/ipos/IPOSEQ01.aspx?TransID=624216&lang=th

Reference
- เอกสารประชาสัมพันธ์ของบริษัท