สูตรขยายอาณาจักรศูนย์การค้า โมเดลเซ็นทรัล VS เดอะมอลล์ /โดย ลงทุนแมน
พูดถึงผู้พัฒนาศูนย์การค้ารายใหญ่ของไทย
“กลุ่มเซ็นทรัล” กับ
“เดอะมอลล์ กรุ๊ป”
คงเป็นชื่อแรก ๆ ในใจของทุกคน

รู้หรือไม่ว่า แม้จะทำธุรกิจเดียวกัน และเป็นผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดด้วยกันทั้งคู่ แต่ทั้ง 2 ราย กลับมีโมเดลการขยายธุรกิจ ที่แตกต่างกันเป็นอย่างมาก

แล้วยักษ์ใหญ่ทั้ง 2 รายนี้ ใช้วิธีไหนขยายธุรกิจ ?
ลงทุนแมนจะเล่าให้ฟัง

ปกติแล้ว เวลาที่บริษัทต้องการจะลงทุนขยายธุรกิจ แต่อาจมีเงินสดหรือทุนไม่เพียงพอ
บริษัทจะมีทางเลือกในการหาแหล่งเงินทุนได้หลัก ๆ อยู่ 2 วิธี

- กู้เงินจากธนาคาร หรือออกหุ้นกู้
- เพิ่มทุนโดยให้ผู้ถือหุ้นใส่เงินเพิ่มเข้าไป

ซึ่ง 2 วิธีเบื้องต้นนี้ ก็มีข้อดี-ข้อเสียแตกต่างกันไป

แต่รู้หรือไม่ว่า บริษัทผู้พัฒนาศูนย์การค้าทั้ง 2 รายนี้นอกจากจะใช้ 2 วิธีนี้แล้ว ยังมีวิธีอื่นอีกด้วย

โดยปกติแล้ว การเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างศูนย์การค้านั้น จะมาจากการเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ ซึ่งมักต้องใช้เงินลงทุนที่สูงมาก

หากบริษัทเลือกไปกู้เงิน ก็จะตามมาด้วยดอกเบี้ยมหาศาล และในบางครั้งธนาคารก็ปล่อยกู้ในวงเงินที่จำกัด ซึ่งไม่เพียงพอต่อการลงทุนในโครงการใหม่ ๆ

ขณะที่ถ้าเลือกเพิ่มทุน ทำให้ผู้ถือหุ้นต้องควักเงินมาลงทุนเพิ่ม และอาจเกิดความรู้สึกในเชิงลบต่อบริษัท

แล้วเซ็นทรัล กับเดอะมอลล์ มีโมเดลขยายธุรกิจอย่างไร ?

มาเริ่มกันที่ฝั่งเซ็นทรัลกันก่อน..

หลายคนคงรู้แล้วว่า ผู้พัฒนาศูนย์การค้าเซ็นทรัลนั้น ก็คือ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ซึ่งจดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์

แล้วอะไรคือ เครื่องมือที่ CPN เลือกใช้หาเงินทุน ?

นอกจากขั้นตอนการออกหุ้นกู้ และ IPO ผ่านตลาดหลักทรัพย์เพื่อให้ประชาชนมาร่วมถือหุ้นแล้ว

ถ้าใครเคยอ่านรายงานประจำปี หรือฟัง Oppday ของ CPN ก็คงจะเคยได้ยินชื่อ CPNREIT หรือ CPNCG ซึ่งทั้ง 2 ก็คือ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ของ CPN นั่นเอง

โมเดลธุรกิจของ CPN ก็คือ บริษัทจะตั้งกองทุนเพื่อระดมทุน

และหลังจากระดมทุนสำเร็จ ก็จะนำเงินที่ได้มา เข้าลงทุนในสินทรัพย์ต่าง ๆ ของ CPN เช่น ซื้อกรรมสิทธิ์หรือสิทธิการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าเซ็นทรัล อาคารสำนักงาน และโรงแรม

ซึ่งจะเป็นการลงทุนในรูปแบบ Leasehold หรือมีการกำหนดระยะเวลาของกรรมสิทธิ์ ในแต่ละสินทรัพย์ เช่น 30 ปี 50 ปี

เมื่อกระบวนการทั้งหมดเสร็จสิ้น CPN ก็จะได้เงินจากกองทุน ไปลงทุนในโครงการใหม่ ๆ รวมถึงใช้เสริมสภาพคล่องของบริษัท โดยที่ลดภาระในการกู้เงินหรือเพิ่มทุนได้

โดยที่ CPN ก็ได้เข้าเป็นผู้ถือหน่วยลงทุนรายใหญ่ของทั้ง 2 กองทุน เพื่อคงความเป็นเจ้าของ และรับเงินปันผลจากกองทุน

ในขณะที่เมื่ออายุของกรรมสิทธิ์หรือสิทธิการเช่าหมดลง ทรัพย์สินต่าง ๆ ก็จะกลับไปเป็นของ CPN โดยที่ CPN อาจเลือกขายสิทธิในสินทรัพย์ให้แก่กองทุนอีกครั้งก็ได้

เกิดเป็นการระดมทุน เพื่อขยายกิจการไปเรื่อย ๆ ได้อีกแบบหนึ่ง หรืออาจนำไปชำระหนี้ได้อีกด้วย

มาที่ฝั่งเดอะมอลล์กันบ้าง..

ศูนย์การค้าในกลุ่มเดอะมอลล์นั้น ถูกบริหารโดยบริษัท เดอะมอลล์ กรุ๊ป จำกัด โดยที่เดอะมอลล์ ไม่ได้เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เหมือนกับ CPN

ซึ่งในการขยายกิจการนั้น นอกจากจะใช้กำไรสะสมที่มีในบริษัทแล้ว ยังใช้โมเดลที่เรียกว่า “การร่วมทุน”

ศูนย์การค้าในกลุ่มเดอะมอลล์หลาย ๆ แห่ง มาจากการร่วมทุนกับพาร์ตเนอร์ เช่น

- Siam Paragon ร่วมทุนกับ กลุ่มสยามพิวรรธน์
- Emporium ร่วมทุนกับ กลุ่มโสภณพนิช
- EmQuartier ร่วมทุนกับ กลุ่มภิรัชบุรี

ซึ่งวิธีการร่วมทุนมีข้อดีคือ
ช่วยลดต้นทุนธุรกิจ เพราะมีการแบ่งปันทรัพยากรร่วมกัน
และบริษัทอาจได้พาร์ตเนอร์ที่มีความเชี่ยวชาญเฉพาะทาง มาช่วยเสริมแกร่งให้กับบริษัท

อย่างกรณี Siam Paragon ที่เดอะมอลล์ กรุ๊ป ได้กลุ่มสยามพิวรรธน์ มาดูแลพื้นที่ศูนย์การค้าที่เป็นศูนย์รวมแบรนด์หรู

ในขณะที่ตนเอง ก็บริหารพื้นที่ห้างสรรพสินค้าซึ่งมีความถนัดอยู่แล้วไป

หรือกลุ่มโสภณพนิช ก็มีความเชี่ยวชาญด้านโรงแรมและเซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์ ในนาม Chatrium

หรือกลุ่มภิรัชบุรี ก็มีความเชี่ยวชาญด้านตึกสำนักงาน และศูนย์แสดงสินค้า เช่น BITEC Bangna

สรุปได้ว่า กลุ่มเซ็นทรัลและกลุ่มเดอะมอลล์ ที่เป็นผู้เล่นหลัก ในอุตสาหกรรมศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ทั้งคู่ นอกจากใช้กำไรสะสมของตัวเอง และกู้เงินจากธนาคารแล้ว ก็ยังมีโมเดลในการหาแหล่งเงินทุน เพื่อการขยายธุรกิจ ที่แตกต่างกัน

โดยกลุ่มเซ็นทรัล เน้นเข้าถึงแหล่งเงินทุนผ่านตลาดหลักทรัพย์ และกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) หรือในตอนหลังเรียกว่าทรัสต์เพื่อการลงทุน (REIT)

ในขณะที่กลุ่มเดอะมอลล์ เลือกที่จะร่วมทุนกับพาร์ตเนอร์ที่มีเงินทุนและเชี่ยวชาญเฉพาะด้าน

แม้ทั้ง 2 บริษัทจะใช้แนวทางที่แตกต่างกัน
แต่ทั้ง 2 โมเดลนี้ ก็สามารถทำให้ทั้ง 2 บริษัท เติบโตมาได้อย่างแข็งแกร่ง จนถึงทุกวันนี้..