“REIT” การลงทุนที่ให้เราได้ค่าเช่า เหมือนเป็นเจ้าของ ห้าง ออฟฟิศ โรงแรม /โดย ลงทุนแมน
ปกติแล้ว เวลาเราลงทุนในหุ้น เราก็จะได้มีส่วนร่วมเป็นเจ้าของกิจการ และมีส่วนได้ส่วนเสียตามผลประกอบการ

แต่ในตลาดหุ้นไทย เราก็ยังมีหน่วยลงทุนคล้ายหุ้น เรียกว่า REIT หรือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ที่ทำให้เราสามารถเลือกลงทุนได้ เฉพาะสินทรัพย์ที่เราชื่นชอบ เช่น ห้างสรรพสินค้าดัง หรือโรงแรมหรูบางแห่ง ก็ได้เหมือนกัน

วันนี้ เรามาดูกันว่า REIT คืออะไร ถึงทำให้เราเลือกเป็นเจ้าของเฉพาะห้างดัง โดยที่ไม่จำเป็นต้องมีส่วนร่วมเป็นเจ้าของกิจการทั้งหมดแบบหุ้น ? ลงทุนแมนจะเล่าให้ฟัง
╔═══════════╗
ภาวะเงินเฟ้อ ตลาดผันผวนแบบนี้ ติดตามข่าวเศรษฐกิจแบบเน้น ๆ จากหลายเพจได้ใน Blockdit - คอนเทนต์แพลตฟอร์มที่มีผู้ใช้งานเป็นประจำ 2 ล้านคน ลองใช้ฟรี blockdit.com/download
╚═══════════╝
ปัจจุบัน เราจะเห็นบริษัทต่าง ๆ ในตลาดหลักทรัพย์ มีการขายอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท เข้า REIT เป็นจำนวนมาก

ยกตัวอย่างให้เห็นภาพก็เช่น

- CPNREIT เป็น REIT ของเครือเซ็นทรัล
ได้สิทธิ์ความเป็นเจ้าของ
ศูนย์การค้าในเครือเซ็นทรัล 7 แห่ง
อาคารสำนักงาน 4 แห่ง
โรงแรม 1 แห่ง

- BOFFICE เป็น REIT ของกลุ่มบริษัทภิรัชบุรี
ได้สิทธิ์ความเป็นเจ้าของ
อาคารสำนักงานภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ และ อาคารสำนักงานภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทค

- LHSC เป็น REIT ของเครือ แอล แอนด์ เอช พร็อพเพอร์ตี้
ได้สิทธิ์ความเป็นเจ้าของ
ศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21

โดยกอง REIT หรือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ มีลักษณะคล้ายกันกับกองทุน ที่มีทรัพย์สินคืออสังหาริมทรัพย์ และให้ผลตอบแทนแก่นักลงทุนในรูปแบบของเงินปันผล

โดยรายได้ของกอง REIT ก็จะมาจากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่บริหารจัดการอยู่

โดยมีเงื่อนไขว่า กองทุนจะต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่น้อยกว่า 75% ของมูลค่าเงินลงทุน และอีก 25% ที่เหลือสามารถลงทุนในทรัพย์สินอื่นได้ เช่น พันธบัตรรัฐบาล หรือเงินฝากธนาคาร

ส่วนอสังหาริมทรัพย์ที่ REIT เข้าไปลงทุนนั้นมีหลากหลายประเภท ไม่ว่าจะเป็น ศูนย์การค้า โรงแรม นิคมอุตสาหกรรม อาคารสำนักงาน รวมถึงโรงงานหรือโกดังสินค้า

แล้วรูปแบบการลงทุนของ REIT มีกี่แบบ ?

คำตอบก็คือ 2 แบบ แบ่งออกเป็น

- Freehold คือ กอง REIT ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ และมีรายได้จากการปล่อยเช่าทรัพย์สินเหล่านั้น

รวมถึงอาจได้ประโยชน์จากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งผู้ลงทุนจะได้รับ เมื่อมีการยกเลิกกองทุน และขายอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นออกไป

- Leasehold คือ การที่กอง REIT ไปเช่าอสังหาริมทรัพย์ แล้วนำมาหาผลประโยชน์

โดยจะจ่ายผลตอบแทนในรูปแบบของเงินปันผล จากกำไรสุทธิที่ได้จากการปล่อยเช่าเช่นกัน

อย่างไรก็ตาม ก็ต้องบอกว่ามูลค่าสินทรัพย์ของ REIT แบบ Leasehold จะลดลงตามอายุคงเหลือของสัญญาเช่าสินทรัพย์ที่ใช้หาผลประโยชน์

โดยมูลค่าประเมินสินทรัพย์ของกองทุนจะค่อย ๆ ลดลงจนเป็นศูนย์ในปีสุดท้าย

คำถามที่ตามมาก็คือ ทำไมบริษัทต่าง ๆ ในตลาดหลักทรัพย์ ถึงขายอสังหาริมทรัพย์ที่ตนเองเป็นเจ้าของ เข้ากอง REIT ?

เหตุผลหลัก ที่บริษัทต้องนำสินทรัพย์ของกิจการมาปล่อยขายเข้ากอง REIT ก็เพราะว่า กิจการต้องการเงินก้อนที่ได้จากการขายหน่วยลงทุนในกอง REIT

- ไปลงทุนในโครงการใหม่
- ใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน
- นำไปชดใช้หนี้สินของกิจการ

ซึ่งการขายอสังหาริมทรัพย์เข้ากอง REIT ก็เป็นอีกหนึ่งช่องทางในการหาเงินทุนของบริษัท โดยไม่ต้องเสียดอกเบี้ยเงินกู้

ส่วนในมุมของนักลงทุนนั้น การลงทุนใน REIT ทำให้เราได้ลงทุนเฉพาะสินทรัพย์ที่เราสนใจ แทนที่จะต้องไปลงทุนในหุ้นทั้งบริษัท ซึ่งในบางกิจการขนาดใหญ่มีหลากหลายธุรกิจมัดรวมกันอยู่ภายใต้บริษัทเดียว

ซึ่งหากเราต้องการลงทุนในห้างสรรพสินค้าชื่อดัง หรือโรงแรมหรูบางแห่งที่เราใช้บริการเป็นประจำและชื่นชอบ เราก็สามารถลงทุนใน REIT ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้น ได้เหมือนกัน..
╔═══════════╗
ภาวะเงินเฟ้อ ตลาดผันผวนแบบนี้ ติดตามข่าวเศรษฐกิจแบบเน้น ๆ จากหลายเพจได้ใน Blockdit - คอนเทนต์แพลตฟอร์มที่มีผู้ใช้งานเป็นประจำ 2 ล้านคน ลองใช้ฟรี blockdit.com/download
╚═══════════╝
ติดตามลงทุนแมนได้ที่
Website - longtunman.com
Blockdit - blockdit.com/longtunman
Facebook - facebook.com/longtunman
Twitter - twitter.com/longtunman
Instagram - instagram.com/longtunman
YouTube - youtube.com/longtunman
TikTok - tiktok.com/@longtunman
Spotify - open.spotify.com/show/4jz0qVn1AL7tRMHiTvMbZH
Apple Podcasts - podcasts.apple.com/th/podcast/ลงทุนแมน/id1543162829
Soundcloud - soundcloud.com/longtunman
References
-https://www.set.or.th/th/listing/equities/reits
-https://www.kaohoon.com/column/367323
-https://weblink.set.or.th/dat/vdoArticle/attachFile/AttachFile_1472799624379.pdf
-http://bit.ly/3IFqLXj
-http://bit.ly/3xvzzse
-http://siamchart.com/stock/PF_REIT
-https://www.set.or.th/th/market/product/stock/quote/CPTGF/financial-statement/company-highlights