BAREIT x ลงทุนแมน
อยากลงทุนในอสังหาฯ สนามบิน … ต้องใช้เงินเท่าไหร่?

ในวันที่เทรนด์ท่องเที่ยวกลับมาบูม หนึ่งในธุรกิจที่ได้อานิสงส์ไปเต็ม ๆ
คงไม่พ้นธุรกิจเกี่ยวกับการเดินทาง โดยเฉพาะธุรกิจสายการบิน
โดยข้อมูลจากการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย คาดว่าในปี 2565 นี้
จะมีนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางมาประเทศไทยเพิ่มขึ้นเป็น 7-10 ล้านคน

ซึ่งแน่นอนว่า โครงสร้างพื้นฐานที่ตีคู่มากับสายการบินอย่างสนามบิน
เป็นอีกหนึ่งกลุ่มที่ได้รับประโยชน์โดยตรงจากเทรนด์ดังกล่าว
โดยสนามบินสาธารณะในประเทศไทย แบ่งออกเป็นสองประเภทหลัก ๆ
คือ สนามบินที่บริหารโดยรัฐและรัฐวิสาหกิจ กับอีกประเภทคือ สนามบินที่พัฒนาและบริหารโดยเอกชน

ซึ่งปัจจุบัน สนามบินที่พัฒนาและบริหารโดยเอกชน ก็มี บมจ. การบินกรุงเทพ (BA)
หรือที่รู้จักกันในชื่อ บางกอกแอร์เวย์ส เป็นผู้ประกอบธุรกิจด้านการบินมานาน และเป็นเอกชนรายเดียวที่ให้บริการสนามบิน

BA เริ่มให้บริการสนามบินพาณิชย์ในปี 2532 และได้พัฒนาสนามบินสมุย จ.สุราษฎร์ธานี ขึ้นเป็นแห่งแรก
แล้วสนามบินสมุย มีความน่าสนใจ และแตกต่างจากสนามบินอื่นอย่างไร?
ลงทุนแมนจะเล่าให้ฟัง

สนามบินสมุย เป็นสนามบินสาธารณะของเอกชนแห่งแรกของไทย
และเป็นสนามบินนานาชาติที่มีเที่ยวบิน เดินทางทั้งระหว่างประเทศและภายในประเทศ
การออกแบบสนามบินอยู่ภายใต้คอนเซปต์การออกแบบที่เน้นความกลมกลืนกับธรรมชาติของเกาะสมุย
และเปิดโล่งสไตล์รีสอร์ต (Resort Style Airport) และได้รับรางวัลต่าง ๆ จำนวนมาก ทั้งสาขาการออกแบบ การใส่ใจสิ่งแวดล้อม โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ด้านการให้บริการที่เคยคว้ารางวัลสนามบินขนาดเล็ก ที่ตรงเวลาที่สุดในโลก

ซึ่งปฏิเสธไม่ได้เลยว่า เรื่องเวลานั้นเป็นปัจจัยที่สำคัญเป็นอันดับต้น ๆ สำหรับนักเดินทาง
สนามบินแห่งนี้จึงโดดเด่น และมีมาตรฐานการให้บริการเทียบเท่าสนามบินใหญ่ ๆ

สนามบินสมุยที่ผ่านมามีจำนวนผู้โดยสารเพิ่มขึ้นต่อเนื่องและรองรับเที่ยวบินปีละกว่า 30,000 เที่ยวบิน (ข้อมูลปี 2553-2562) ส่งผลให้ สนามบินสมุย มีผลการดำเนินงานที่ดี โดยเฉพาะอัตรากำไรที่แข็งแกร่ง
โดยมีอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA Margin)
ที่ระดับ 80% ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ก่อนที่ทั้งโลกจะเข้าสู่ภาวะโรคระบาดจากโควิด
หรือถ้าพูดให้เข้าใจแบบง่าย ๆ คือ จากรายได้ 100 บาท สนามบินสมุย จะมีกำไรไปแล้ว 80 บาท
เรียกได้ว่าเป็นธุรกิจที่มีตัวเลขผลการดำเนินงานน่าสนใจ ไม่น้อยกว่าธุรกิจใดเลยทีเดียว

สำหรับการท่องเที่ยวเกาะสมุยนั้น จะมีช่วง High Season ซึ่งมีนักท่องเที่ยวมากกว่าช่วงอื่น ๆ
ในเดือนกรกฎาคม – สิงหาคม ของทุกปี ซึ่งเป็นช่วงที่อ่าวไทยไม่มีมรสุม คลื่นลมสงบ
รวมทั้งเป็นช่วงการเดินทางหน้าร้อนของคนในภูมิภาคยุโรป
หากเดินทางจากกรุงเทพฯ ไปเกาะสมุย ด้วยสายการบินบางกอกแอร์เวย์ส จะใช้เวลาบินเพียง 55 นาที
เมื่อเทียบกับการเดินทางด้วยวิธีอื่น ๆ ซึ่งอาจใช้เวลาไม่ต่ำกว่า 5-6 ชั่วโมง
การันตีการได้รับจัดอันดับเป็น Best Island อันดับ 7 ของโลก และอันดับ 1 ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้
จากเว็บไซต์ท่องเที่ยวระดับโลก Travel+Leisure ในปี 2564
ถ้าจะบอกว่า เกาะสมุยเป็นแหล่งท่องเที่ยวขึ้นชื่อของไทยที่ได้รับความนิยมตลอดกาล
คำพูดนี้ก็คงจะไม่ผิดนัก…

ล่าสุด BA มีแผนนำสนามบินสมุยจัดตั้ง ‘ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์สนามบินการบินกรุงเทพ หรือ BA Airport Leasehold Real Estate Investment Trust (BAREIT)

ซึ่งจะเป็นกองทรัสต์กองแรกที่ลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทสนามบิน
โดย BAREIT จะเข้าลงทุนครั้งแรกในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ในการดำเนินกิจการสนามบินสมุย
ได้แก่ ทางวิ่ง ทางขับและลานจอด อาคารตรวจบัตรโดยสาร อาคารผู้โดยสาร และอาคารสำนักงานดับเพลิง เป็นระยะเวลาประมาณ 25 ปี นับจากวันที่กองทรัสต์คาดว่าจะเข้าลงทุนในทรัพย์สินครั้งแรก รวมมูลค่าไม่เกิน 14,300 ล้านบาท และจะมีรายได้ที่สม่ำเสมอจากการปล่อยเช่าช่วงสนามบินสมุย ให้แก่บริษัทย่อยของ BA ดำเนินงาน โดยมีเงื่อนไขปรับขึ้นค่าเช่าทุกปี ประมาณปีละ 2%

โดยคาดว่าในปี 2567 จำนวนผู้โดยสารขาเข้าของสนามบินจะกลับสู่ระดับปกติ ก่อนทยอยเพิ่มขึ้นในอนาคต
โดยประมาณการอัตราผลตอบแทนจ่ายให้แก่ผู้ถือหน่วยในปีแรก ประมาณ 8.09-8.95% ต่อปี ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับราคาสุดท้ายที่จะเข้าลงทุน(อ้างอิงประมาณการอัตราเงินจ่ายประโยชน์ตอบแทนของกองทรัสต์สำหรับช่วงเวลาประมาณการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2565 ถึง 31 กรกฎาคม 2566 สำหรับช่วงมูลค่าทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุน ซึ่งแสดงไว้ในร่างหนังสือชี้ชวน)

สำหรับนักลงทุนที่สนใจร่วมเติบโตไปกับเทรนด์การท่องเที่ยวของไทย
และเป็นส่วนหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์คุณภาพ
บนทำเลแลนด์มาร์กที่เป็นจุดหมายปลายทางในฝันของนักท่องเที่ยวทั่วโลก

โดยสามารถติดตามรายละเอียดของ BAREIT เพิ่มเติมได้ที่ https://market.sec.or.th/public/ipos/IPOSEQ01.aspx?TransID=420284&lang=th

Reference
-ร่างแบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายหลักทรัพย์และหนังสือชี้ชวนฉบับเต็มของ BAREIT ซึ่งได้ยื่นต่อสำนักงาน ก.ล.ต. ที่ www.sec.or.th