ภาษีที่ดินเริ่มบังคับใช้แล้ว เราจะรับมือกับเรื่องนี้อย่างไร?
เมื่อไม่นานมานี้ ลงทุนแมนได้มีโอกาสไปสัมภาษณ์ คุณกรกช อรรถสกุลชัย
Executive Director - Head of Non Capital Market ของ KBank Private Banking

รู้หรือไม่ พอร์ตการลงทุนของผู้มีความมั่งคั่งส่วนใหญ่ในโลก
ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 15% - 20%
ต่างจากประเทศไทย ที่ผู้มีความมั่งคั่ง ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กว่า 50% ของพอร์ต

ซึ่งเรื่องนี้ส่วนหนึ่งเป็นเพราะว่า
กฎหมายการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของแต่ละประเทศมีความแตกต่างกัน

บางประเทศ ที่ดินส่วนใหญ่เป็นของรัฐ และให้เป็นสิทธิการเช่าให้เอกชนไปพัฒนาต่อ
นอกจากนั้นยังมีเรื่องภาษีที่ดิน และภาษีมรดก ที่เก็บในอัตราสูง
ทำให้คนส่วนใหญ่ในประเทศนั้น ไม่ค่อยถือครองอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะที่ดินเปล่าที่ไม่สร้างรายได้

ในประเทศไทย ปีนี้ เป็นปีที่ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เริ่มมีการบังคับใช้
แปลว่า การมีที่ดินจำนวนมาก กำลังจะกลายเป็นภาระทางด้านภาษีก้อนโต

คุณกรกช มีมุมมองที่น่าสนใจกับเรื่องนี้อย่างไร
และทาง KBank Private Banking มีโซลูชัน
ที่จะมาช่วยแบ่งเบาภาระผู้ที่ถือครองที่ดินจำนวนมากอย่างไร?
ลงทุนแมนจะเล่าให้ฟัง

ที่ผ่านมา ราคาที่ดินส่วนใหญ่มีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ แตกต่างจากการลงทุนในสินทรัพย์อื่นๆ

อย่างการนำเงินไปฝากธนาคาร ก็ให้ดอกเบี้ยที่ต่ำมาก
แต่ถ้าจะให้ไปลงทุนในธุรกิจอื่น หรือตลาดทุน ก็ต้องแบกรับความเสี่ยงของความผันผวน
หรือแม้แต่การนำเงินไปลงทุนทำธุรกิจของตัวเอง ก็ทำให้ต้องแบกรับความเสี่ยงเพิ่มไม่ต่างกัน

ดังนั้นประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ที่หลายคนเลือกลงทุนกันมาก จึงเป็น “ที่ดินเปล่า” โดยมีจุดประสงค์ก็เพื่อการเก็งกำไร หรือถือครองไว้ ให้ราคาเพิ่มสูงขึ้นนั่นเอง

ซึ่งจากข้อมูลที่สำรวจโดย KBank Private Banking พบว่า
อสังหาริมทรัพย์ ที่ลงทุนอยู่ในพอร์ตการลงทุนส่วนใหญ่จะเป็น

ที่ดินรอการพัฒนา 47%
ที่ดินที่ไม่พร้อมพัฒนา 44%
ที่ดินพร้อมพัฒนา 7%
ที่ดินพัฒนาแล้ว 2%

แปลว่า ที่ดินกว่า 90% ที่อยู่ในพอร์ตการลงทุนของหลายคนตอนนี้ เป็นที่ดินเปล่า ที่จะกลายเป็นภาระภาษีก้อนโตในอนาคต

แม้ว่าตอนนี้รัฐบาลจะมีมาตรการช่วยผ่อนผันทางภาษีอยู่ แต่ก็เป็นเพียงระยะเวลาหนึ่งเท่านั้น
สุดท้ายแล้วเราก็จะต้องเสียภาษีเต็มจำนวนอยู่ดี

ที่สำคัญ คือ ฐานภาษีจะคำนวณจากมูลค่าประเมินของกรมธนารักษ์
ซึ่งจะมีการประเมินใหม่ทุกๆ 4 ปี

อย่างล่าสุดก็คือ ราคาประเมินในรอบปี 2559 - 2562 ซึ่งเฉลี่ยเพิ่มขึ้นทั่วประเทศประมาณ 26% และเฉลี่ย 16% สำหรับพื้นที่กรุงเทพมหานคร และเรายังใช้ราคานี้จนถึงปี 2564 จากนั้นคาดว่าจะมีการปรับราคาประเมินใหม่ในปี 2565

คำถามที่คนที่มีที่ดินเริ่มสงสัยก็คือ
แล้วเราจะทำอย่างไรกับที่ดินกว่า 90% เหล่านี้ดี?

ในเมื่อที่ดินเหล่านี้ เป็นที่ดินที่ยังไม่พร้อมพัฒนา จึงยังไม่พร้อมสำหรับการปล่อยเช่า
ส่วนที่พร้อมพัฒนาถ้าจะนำมาพัฒนาเอง ก็จำเป็นต้องหาเงินมาลงทุนเพิ่ม
และยังต้องแบกรับความเสี่ยงว่าจะประสบความสำเร็จอีกหรือไม่

อย่างไรก็ตาม ที่ดินเหล่านี้ ก็ถือเป็นสินทรัพย์ชนิดหนึ่ง
ทาง KBank Private Banking จึงเริ่มตั้งคำถามว่า
ทำไม เราถึงไม่สามารถนำไปใช้เป็นทุนสำหรับลงทุน เหมือนกับเงินสดได้บ้าง?

พอเรื่องเป็นแบบนี้ KBank Private Banking จึงคิดโซลูชัน
ซึ่งก็คือโครงการ Land Loan for Investment

Land Loan for Investment น่าสนใจอย่างไร?

โครงการนี้ ก็คือการให้เราสามารถนำที่ดิน มาเป็นหลักประกันเพื่อขอวงเงิน OD จากธนาคาร
และนำวงเงินที่ได้มาลงทุนกับผลิตภัณฑ์ทางการเงินในตลาดทุนผ่าน KBank Private Banking

จุดเด่นของโครงการนี้คือ “ความยืดหยุ่นสูง” เพราะว่าเป็น วงเงิน OD
ดอกเบี้ยจะคำนวณเป็นรายวัน และในส่วนเฉพาะของเงินที่นำไปลงทุนต่อเท่านั้น

ที่สำคัญไม่มีค่าธรรมเนียมแรกเข้า หรือตอนปิดบัญชี
รวมถึงไม่มีการกำหนดระยะเวลาที่จะเข้าร่วมโครงการด้วย

ซึ่งทาง KBank Private Banking จะคอยให้คำแนะนำ
ตั้งแต่การเลือกที่ดินที่จะเข้าร่วมโครงการ
ไปจนถึงการเลือกสินทรัพย์ที่จะมาตอบโจทย์จุดประสงค์การลงทุนของแต่ละคน

สำหรับค่าใช้จ่ายในการเข้าร่วม Land Loan for Investment จะประกอบด้วย
ค่าประเมินมูลค่าที่ดิน 10,000 - 20,000 บาทต่อแปลง
และค่าใช้จ่ายในการจดจำนอง ประมาณ 210,000 บาทต่อสัญญา

โดยอัตราส่วนวงเงินสินเชื่อที่ได้จะอยู่ที่ประมาณ 30% - 70% ของราคาประเมิน
จำกัดวงเงิน 50 - 300 ล้านบาท ต่อคน และไม่เกิน 1,000 ล้านบาท ต่อครอบครัว

ส่วนดอกเบี้ยจะเป็นแบบลอยตัว กำหนดจาก อัตรา MOR (Minimum Overdraft Rate)
และปรับลดด้วยปัจจัยอื่นๆ เช่น ผู้ขอสินเชื่อ มูลค่าของวงเงิน รวมถึงสินทรัพย์ที่จะนำไปลงทุน
ซึ่งตอนนี้ค่าเฉลี่ยดอกเบี้ยจะอยู่ที่ประมาณ 2% - 2.5% ต่อปี

ซึ่งทาง KBank Private Banking เข้าใจว่า ที่ดินเหล่านี้ เป็นสิ่งที่ไม่มีใครอยากสูญเสียไป
จึงแนะนำให้ลงทุนในสินทรัพย์ที่ความเสี่ยงค่อนข้างต่ำ ซึ่งอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยจะอยู่ที่ 4% - 6% ต่อปี

ดังนั้น หลังจากหักดอกเบี้ยแล้ว ผลตอบแทนที่เราจะได้รับ จะอยู่ที่เฉลี่ยประมาณ 2% - 3% ต่อปี
เพียงพอสำหรับการชำระภาษีที่ดิน หรือต่อยอดสร้างความมั่งคั่งเพิ่มเติม

นอกจากนั้น ยังมีลูกค้าบางส่วนที่มองเห็นโอกาสในการลงทุนในช่วงตลาดทุนขาลง เช่น ช่วงที่ตลาดลงจากวิกฤติโควิดที่ผ่านมา ก็สามารถนำวงเงินนี้ไปใช้เป็นทุนสำหรับลงทุนสำหรับลูกค้าที่เห็นโอกาสและรับความเสี่ยงได้

ซึ่งที่ผ่านมา Land Loan for Investment ของ KBank Private Banking ก็ได้รับความสนใจจากลูกค้าจำนวนมาก
โดยปัจจุบันมูลค่าที่ดินที่เข้าร่วมโครงการแล้ว 28,000 ล้านบาท คิดเป็นวงเงิน 15,000 ล้านบาท

ดังนั้นสำหรับคนที่กำลังมองหาตัวช่วยสำหรับภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างที่กำลังจะกลายเป็นภาระในอนาคต
Land Loan for Investment ของ KBank Private Banking ก็ถือเป็นหนึ่งในทางเลือกที่น่าสนใจ

เปรียบเสมือนกับแปลงสินทรัพย์เป็นทุน การเตรียมเงินไว้ในกระเป๋า
เพื่อรอจังหวะโอกาสในการลงทุน และสร้างผลตอบแทน..

ขอขอบคุณข้อมูลจาก KBank Private Banking