ก้าวย่างที่ท้าท้ายของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จากปี 63 สู่ปี 64
โครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ x ลงทุนแมน

ตั้งแต่ต้นปี 2563 นี้ ดูเหมือนว่าแทบจะไม่มีข่าวสารหรือปัจจัยใดที่เป็นผลบวกต่อวงการอสังหาริมทรัพย์เลย โดยหากไล่ timeline ดูจะเห็นว่ามีแต่สถานการณ์ที่เป็นอุปสรรคเสียมากกว่าโอกาสให้กับผู้ประกอบการ ไม่ว่าจะเป็น ปรากฏการณ์ของฝุ่น PM2.5, การเกิดโรคระบาดโควิด 19, สงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐอเมริกา, การบังคับใช้กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง, การชุมนุมทางการเมืองของกลุ่มนักเรียนนักศึกษา ในขณะที่ผลกระทบจากมาตรการอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value: LTV) ยังคงอยู่

จากสถานการณ์ต่างๆ ที่ได้กล่าวถึงนี้ ล้วนแต่ร่วมกันส่งผลกระทบที่สำคัญในทางลบต่อผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น โดยเฉพาะเมื่อเปรียบเทียบกับธุรกิจทั่วไปที่สามารถเพิ่มหรือรักษายอดขายได้จากการส่งออกหรือการหาช่องทางอื่น ๆ อย่างธุรกิจออนไลน์ แต่อสังหาริมทรัพย์เป็นสินค้าที่ไม่สามารถส่งออกได้ และต้องพึ่งพากำลังซื้อที่มีจำกัดอยู่เฉพาะภายในประเทศเท่านั้น ก็ยิ่งทำให้ความเชื่อมั่นในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ ลดน้อยถอยลงเป็นอย่างมาก

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย (Residential Real Estate) อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ (Commercial Real Estate) และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม (Industrial Real Estate) ล้วนแล้วแต่ได้รับผลกระทบไม่มากก็น้อย ทำให้กลุ่มความต้องการ (Demand) ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็น กลุ่มนักลงทุน (Investor) กลุ่มเก็งกำไร (Speculator) กลุ่มความต้องการที่แท้จริง (Real Demand) ตลอดจน กลุ่มชาวต่างชาติ ที่มีกำลังซื้อ ต่างหายไปจากตลาดอย่างเห็นได้ชัด

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย อย่างคอนโดมิเนียมที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่นิยมของนักลงทุนไทยมาตลอด รวมถึงนักลงทุนชาวจีนที่มีสัดส่วนเพิ่มมากขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ก็ได้รับผลกระทบในเชิงลบ ทำให้หลายโครงการมียอดขายลดลงทั้งในเชิงจำนวนและมูลค่า หรือแม้ว่ายอดขายเท่าเดิมหรือเพิ่มมากขึ้นแต่ก็จะมีสัดส่วนของกำไรที่ลดลง

สืบเนื่องจากวิกฤตโควิด 19 ได้ก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงที่เรียกว่า new normal ซึ่งส่งผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นไปอย่างชั่วคราวหรือถาวร ก็อาจจะเป็นการสร้างหน้าประวัติศาสตร์ใหม่ให้กับวงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ซึ่งเป็นส่วนสำคัญที่ผู้ที่เกี่ยวข้องกับวงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องวิเคราะห์และเตรียมแผนการรองรับกับสถานการณ์ต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นแล้วและกำลังจะเกิดขึ้น เช่น ปริมาณและอัตราผลตอบแทนในการเช่าของชาวต่างชาติ ที่อาจจะต่ำลงอย่างถาวรจากการหดตัวอย่างรุนแรง อันเนื่องจากการจำกัดการเดินทาง, ความต้องการเช่าที่น้อยลงของกลุ่ม Expat เพราะสามารถใช้เทคโนโลยีหรือรูปแบบใหม่ในการจัดการที่จะช่วยประหยัดต้นทุนในการเดินทางพักอาศัยให้กับองค์กรได้, การที่ก่อนช่วงโควิด 19 จะระบาด แนวคิดของการใช้พื้นที่ร่วมกันได้มีความแพร่หลายเป็นอย่างมาก ทั้ง Co Working Space, Co Kitchen Space, Co Learning Space ก็อาจจะต้องเปลี่ยนแปลงมาสู่การจัดสรรพื้นที่ส่วนตัวมากขึ้น ก็เป็นได้, หรือแม้แต่การที่ผู้บริโภคได้ถูกเร่งให้เข้าสู่การใช้เทคโนโลยีในการซื้อของออนไลน์ก็ย่อมเป็นหนึ่งในปัจจัยที่ทำให้พฤติกรรมต่าง ๆ มีการเปลี่ยนแปลงไปเช่นกัน

สำหรับปี 2564 นั้นอุปสรรคที่ทำให้เศรษฐกิจไทยตกต่ำลงอันสืบเนื่องจากวิกฤตโรคระบาดโควิด 19 คือ การรอคอยการพัฒนาวัคซีนว่าจะสำเร็จเมื่อไร และผลกระทบจากการบอบช้ำที่เกิดขึ้นในปี 2563 ตลอดจนสถานการณ์ของประเทศต่าง ๆ ที่ยังไม่สามารถควบคุมโรคระบาดได้ ดังนั้นเศรษฐกิจไทยที่ขึ้นอยู่กับ การท่องเที่ยวและการส่งออกเป็นสำคัญ ก็ย่อมจะส่งผลต่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่ยากที่จะกลับมาฟื้นตัวได้โดยเร็วเช่นกัน

ด้วยองค์ประกอบทั้งหมดที่กล่าวมานี้ทำให้ ในปี 2564 ดูจะยังไม่ใช่ปีแห่งโอกาสของชาวอสังหาริมทรัพย์ หากแต่ยังคงเป็นปีแห่งการประคับประคองธุรกิจต่อไป ซึ่งแนวทางในการรักษาชีวิตขององค์กรในยามนี้ ดูเหมือนว่าจะต้องให้ความสำคัญกับการจัดการระบบภายในของแต่ละองค์กร ด้วยการรักษาสภาพคล่อง/ การจัดการต้นทุน ขององค์กรไม่ว่าจะใหญ่ กลางหรือเล็ก เพื่อที่จะรักษาชีวิตขององค์กรออกไปให้นานที่สุดจนถึงยามที่สถานการณ์ต่าง ๆ กลับมาดีขึ้น ซึ่งอาจจะกินเวลาออกไปหลายปี

ในขณะเดียวกัน ก็ต้องพยายามหาลูกค้าหรือธุรกิจอื่นเพื่อประคับประคองรายรับให้กับองค์กรด้วยไม่ว่าจะเป็นกลุ่มความต้องการที่แท้จริง กลุ่มลูกค้าที่ไม่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตโควิด 19 กลุ่มที่ได้รับโอกาสจากวิกฤต กลุ่มผู้มีรายได้สูง หรือกระทั่งการผันตัวเองไปทำธุรกิจอื่นที่เกี่ยวเนื่องหรือฉีกออกนอกกรอบไปเลยก็ตาม

โดยพื้นฐานที่สำคัญในการปรับตัวในยามนี้คือ “การคิดนอกกรอบ” โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อสถานการณ์โรคระบาดในปัจจุบันเป็นสิ่งที่ไม่เคยบรรจุในตำราใด ไม่เคยมีอยู่ในแผนประเมินความเสี่ยงขององค์กรใด ดังนั้น วิธีการที่จะนำไปสู่เป้าหมายและสิ่งที่คาดหวังในรูปแบบใหม่ก็ย่อมต้องการ การปฏิวัติความคิดและการลงมือทำอย่างรวดเร็วที่สุดเช่นกัน

ดังเช่นที่หลายองค์กรอสังหาริมทรัพย์ได้ออกกลยุทธ์ใหม่ในแบบที่แทบจะไม่เคยมีมาก่อน ไม่ว่าจะเป็น การออกหุ้นกู้ชั่วนิรันดร์ (Perpetual Bond), การตั้งกองทุนของกลุ่มทุนใหญ่เพื่อใช้โอกาสในการซื้อสะสมพอร์ตโรงแรมที่ไม่สามารถไปต่อได้, การชะลอการซื้อ ขายหรือพัฒนาที่ดินออกไป เพื่อการรักษาสภาพคล่องทางการเงินของตน, การปรับเปลี่ยนสัดส่วนของผลิตภัณฑ์ระหว่างโครงการแนวสูง-แนวราบ โครงการเพื่อการเช่าหรือซื้อ, การออกแคมเปญอยู่ฟรี 2 ปี หรือแม้แต่การเรียกร้องต่อภาครัฐให้เปิดโอกาสในการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในสัดส่วนที่มากขึ้นกว่าเดิม เป็นต้น

ทั้งนี้ทางการบริหารจัดการถือว่าวิกฤตที่เกิดขึ้นนั้น จะเป็นตัวเร่งเร้าให้แต่ละองค์กรผลักดันให้เกิดนวัตกรรมและผลิตภาพอย่างรวดเร็ว และถือได้ว่า “วิกฤต” คือสถานการณ์ที่สะท้อนให้เห็นถึง ความแข็งแรงที่แตกต่างกันไปในแต่ละองค์กรและบุคคล ดังคำกล่าวที่คุ้นหูกันดีว่า “วิกฤตอาจเป็นบ่อเกิดของผู้กล้า สถานการณ์สร้างวีรบุรุษ” และ “ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาส”

โครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ จัดตั้งขึ้นโดยความร่วมมือจากธนาคารโลก กรมที่ดิน และ University of South Australia ตลอดจน ด้วยความเชี่ยวชาญของคณาจารย์ ความร่วมมือจากองค์กรทั้งภาครัฐและภาคเอกชนทำให้หลักสูตรเป็นที่ยอมรับและได้การรับรองมาตรฐานจากองค์กรทางด้านมาตรฐานการศึกษาระดับโลกอย่าง Association to Advance Collegiate Schools of Business (AACSB), European Quality Improvement System (EQUIS) นอกจากนี้ ยังได้รับการจัดอันดับให้อยู่ใน Top 100 ของโลกมาโดยตลอดจาก Eduniversal/ Best Masters Ranking

โดยหลักสูตรปริญญาโท Master of Science in Real Estate Business (MRE) รุ่นที่ 21(MRE #21) เริ่มเปิดรับสมัครนักศึกษาใหม่ตั้งแต่วันนี้ ถึง 3 พฤษภาคม 2564

ผู้ที่สนใจสามารถศึกษาหรือสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ โทร. 0-2613-2260, 0-2613-2297
หรือ www.re.tbs.tu.ac.th
และอีเมล์ property@tbs.tu.ac.th