AP x ลงทุนแมน
อสังหาริมทรัพย์เมืองไทย อาจไม่ได้ เลวร้าย อย่างที่คิด

เราคงเคยได้ยินทฤษฎีการฟื้นตัวแบบโลโก้ของ Nike
ที่ธุรกิจจะค่อยๆ ฟื้นตัวทีละนิดๆ เหมือนเครื่องหมายถูก
ซึ่งหนึ่งในธุรกิจที่อาจเข้าข่ายอยู่ในทฤษฎีดังกล่าวก็คือ “อสังหาริมทรัพย์”

รู้หรือไม่ จากข้อมูลธนาคารแห่งประเทศไทยระบุว่า
เดือน พฤษภาคม - กรกฎาคม จำนวนขอเลขที่บ้านใหม่ในกรุงเทพฯ มีจำนวน 32,101 ยูนิต
เติบโต 123% หากเทียบกับช่วง กุมภาพันธ์ - เมษายน ที่ผ่านมา
ซึ่งเป็นเวลาของการแพร่ระบาดของโควิด 19 ในเมืองไทย

การเติบโตนี้..กำลังบอกกับเราว่า...
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังค่อยๆ พาตัวเองฟื้นตัวจากวิกฤติ
ทำไมจึงเป็นเช่นนั้น
ลงทุนแมนจะวิเคราะห์ให้ฟัง

ก่อนอื่นมาดูกันก่อนว่าปัญหาของตลาดอสังหาฯ มีจุดเริ่มต้นจากอะไร
เรื่องนี้คงต้องย้อนกลับไปเดือน เมษายน ของปีที่แล้ว
เมื่อภาครัฐประกาศใช้มาตรการ LTV ที่การกู้เงินซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2
และหลังต่อๆมา ต้องมีเงินดาวน์ 20 - 30% ตามเงื่อนไขที่แตกต่างกันออกไป

พอเป็นแบบนี้ คนที่ต้องการซื้อเก็งกำไร หรือซื้อเพื่อปล่อยเช่า
ก็มีจำนวนลดน้อยลงอย่างเห็นได้ชัด
ปรากฏการณ์นี้..ย่อมส่งผลกระทบต่อยอดขายที่อยู่อาศัย

ก็เลยทำให้ธนาคารแห่งประเทศไทยตัดสินใจปรับมาตรการ LTV
ผ่อนปรนการซื้อบ้านหลังที่ 2 ให้ง่ายขึ้น ในช่วงต้นปีที่ผ่านมา

เหมือนทุกอย่าง น่าจะกลับสู่จุดที่ดี
แต่แล้วเหตุการณ์เกินคาดฝัน ก็ได้เกิดขึ้นบนโลกใบนี้
เมื่อ โควิด 19 ได้เกิดขึ้น ซึ่งนอกจากจะโจมตีสุขภาพคนทั่วโลก
ก็ยังส่งผลกระทบร้ายแรงต่อระบบเศรษฐกิจอย่างไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน

ประเทศไทยต้องอยู่ในสภาวะล็อกดาวน์นาน 2 เดือน
ทีนี้พอคนไม่ออกจากบ้านก็ย่อมส่งผลกระทบต่อยอดขายที่อยู่อาศัย
เพราะอย่าลืม การซื้อบ้านและคอนโดแต่ละครั้ง ทุกคนต้องการเห็นและสัมผัสสินค้า

แต่...ก็ใช่ว่าเมื่อมาตรการล็อกดาวน์สิ้นสุดลงทุกอย่างจะกลับเป็นปกติ
เมื่อต้องเจอแรงกดดันจากเศรษฐกิจที่ตกต่ำจนทำให้ “กำลังซื้ออ่อนแอ”

ซึ่งตรงนี้ได้ทำให้เกิด “จุดเปลี่ยน” เมื่อสภาวะแวดล้อมทุกอย่าง
เอื้อประโยชน์ต่อผู้ที่คิดจะซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงนี้ อย่างไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน

เมื่อหลายโครงการ ลดราคาขาย, ฟรีค่าส่วนกลาง, แจกเฟอร์นิเจอร์
และโปรโมชันอื่นๆ อีกมากมาย จนถึงภาครัฐมีการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอน
และการลดดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย ทำให้สถาบันการเงินมีอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่ต่ำได้

ทั้งหมดนี้ก็เลยทำให้หลายคนที่มีความพร้อมด้านการเงิน ตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัยทันที
เพราะคิดว่าหากไม่ซื้อในช่วงเวลานี้ ก็ไม่รู้ว่าโอกาสดีๆ แบบนี้ จะมาอีกเมื่อไร

ส่วนทางฝั่งบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ก็มีการปรับแผนธุรกิจเน้นที่อยู่อาศัยแนวราบ
จนถึงหันไปขายที่อยู่อาศัยในช่องทางออนไลน์

ก็เลยทำให้หลายบริษัทที่ปรับตัว มีผลประกอบการดีเกินคาดเมื่อแจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์
ในช่วงไตรมาส 2 และ 3 ขณะที่บางบริษัทมีรายได้เติบโตจากปีที่แล้ว

ยกตัวอย่างบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ที่มีตัวเลขที่ดีคือ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน)

ผลประกอบ 6 เดือนแรกของ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน)
บริษัทมีรายได้รวม 13,140 ล้านบาท เติบโต 114%
และมีกำไร 1,215 ล้านบาท เติบโต 149%
เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว

ขณะเดียวกันทาง AP ก็ปรับเพิ่มงบซื้อที่ดินจากเดิมในช่วงเมษาที่มีการปรับลดเหลือ 4,500 ล้านบาท
แต่เหมือนสถานการณ์ตัวเลขทางการเงินดีขึ้น จึงปรับเปลี่ยนมาเป็น 9,500 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากเดิม 111%

อย่างไรก็ตามในภาพที่ทุกอย่างไม่ได้เลวร้ายกว่าที่คิด
แต่..เราก็คงต้องยอมรับความจริงอยู่ดีว่า เศรษฐกิจไทย ยังต้องใช้เวลาเยียวยา
กว่าทุกอย่างจะฟื้นคืนสู่สภาวะปกติ
ซึ่งเรื่องนี้ก็ส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯ อย่างเลี่ยงไม่ได้

สุดท้ายแล้วทั้งภาครัฐและสถาบันการเงินจนถึงผู้เกี่ยวของ
อาจต้องเพิ่มมาตรการช่วยเหลือให้เข้มข้นมากกว่าที่เป็นอยู่ในเวลานี้

เพราะอย่าลืมว่า..อสังหาริมทรัพย์ เป็นธุรกิจที่ส่งผลเกี่ยวเนื่องไปยังอุตสาหกรรมอื่นๆ
ทั้งวัสดุก่อสร้าง, เฟอร์นิเจอร์, เครื่องใช้ไฟฟ้า, เครื่องครัว และอื่นๆ
ไปจนถึงการจ้างแรงงานทั้งหมดในระบบ

ซึ่งนั่นแปลว่า ถ้าหากอยากให้เศรษฐกิจไทยฟื้นตัวแบบโลโก้ Nike ให้เร็วขึ้นกว่าเดิม
การกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็เป็นอีกหนึ่งเรื่องสำคัญ
ที่ผู้เกี่ยวข้องทั้งหมดจะมองข้ามไม่ได้..

References
-คำอธิบายและวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการ ไตรมาสที่ 2 สิ้นสุดวันที่ 30 มิ.ย. 2563
-บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน)
-https://www.bot.or.th/App/BTWS_STAT/statistics/BOTWEBSTAT.aspx?reportID=899&language=TH
-https://www.reic.or.th/Upload/PressRelease200925_979_1601547378_32598.pdf
-https://www.ddproperty.com/