สรุปสถานการณ์ สินเชื่อบ้าน “LTV” แบบเข้าใจง่ายๆ /โดย ลงทุนแมน

การจะมีบ้าน หรือ คอนโด ถ้าไม่ได้มีเงินมากพอจะซื้อได้ทันที
สิ่งที่จำเป็นจะต้องทำ คือการกู้เงินมาซื้อ แล้วค่อยผ่อนชำระคืน

แต่ปัญหาที่เกิดขึ้นก็คือ
มีคนบางกลุ่มที่กู้เงินมาซื้ออสังหาฯ เพื่อการเก็งกำไร
เพื่อจะแก้ปัญหานี้ ธนาคารแห่งประเทศไทย
จึงต้องมีมาตรการควบคุมการกู้เงินเพื่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ที่เรียกสั้นๆ ว่า “LTV”

LTV ที่ว่านี้ คืออะไร และมีรายละเอียดอย่างไร
ลงทุนแมนจะเล่าให้ฟัง
╔═══════════╗
Blockdit เป็นแพลตฟอร์มของแหล่งรวมนักคิด
ที่ช่วยอัปเดตสถานการณ์ ในรูปแบบบทความ วิดีโอ
รวมไปถึงพอดแคสต์ ที่มีให้ฟังระหว่างเดินทางด้วย
ลองใช้กันที่ Blockdit.com/download
╚═══════════╝
LTV ย่อมาจาก “Loan To Value” Ratio
ซึ่งความหมาย คือ อัตราส่วน เงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน
ถ้าให้อธิบายง่ายๆ ก็คือ จำนวนเงินให้สินเชื่อ หารด้วย มูลค่าหลักประกันหรือมูลค่าบ้านหรืออสังหาฯ ที่ซื้อขายจริง

ยกตัวอย่างคือ
บ้านราคา 1 ล้านบาท ถ้าอัตรา LTV 100%
แปลว่า กู้ได้เต็มจำนวน 1 ล้านบาท

บ้านราคา 10 ล้านบาท ถ้าอัตรา LTV 80%
แปลว่า กู้ได้สูงสุด 8 ล้านบาท

แล้วแบบนี้ อีก 2 ล้านบาท ที่เหลือจะมาจากไหน?

คำตอบก็คือ เงินอีก 2 ล้านบาท
ต้องเป็นเงินของผู้กู้เอง ที่จะต้องนำไปวางเป็นเงินดาวน์

ปัญหาที่เกิดขึ้นก็คือ เมื่อ LTV มีอัตราส่วนที่สูง
ผู้กู้จะสามารถกู้เงินได้มาก เมื่อเทียบกับราคาของหลักประกัน
ซึ่งจะทำให้ผู้กู้ออกเงินตัวเองไม่มาก
สิ่งที่เกิดตามมาก็คือ การกู้เงินมาซื้อบ้าน คอนโด เพื่อการเก็งกำไรจำนวนมาก

เพราะฉะนั้น วิธีหนึ่งที่จะช่วยให้การเก็งกำไรเกิดขึ้นน้อยลง
คือการกำหนดให้ต้องวางเงินดาวน์จำนวนมากขึ้น
ซึ่งก็หมายความว่า ต้องมีกฎเกณฑ์ในการควบคุมอัตราส่วน LTV ให้ลดต่ำลงนั่นเอง

พอเรื่องเป็นแบบนี้
จึงเกิดเป็นหลักเกณฑ์ LTV ที่ประกาศใช้เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2562
ซึ่งมีรายละเอียดคือ

การกู้ซื้อบ้านราคา 1-10 ล้านบาท
หลังที่ 1 ต้องมีเงินดาวน์ขั้นต่ำ 0-10%
หมายความว่า อัตราส่วน LTV จะเท่ากับ 90-100%

หลังที่ 2 หลังจากที่ผ่อนหลังที่ 1 ไปแล้ว 3 ปีขึ้นไป
ต้องมีเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10%
หมายความว่า อัตราส่วน LTV จะเท่ากับ 90%

หลังที่ 2 ขณะที่กำลังผ่อนหลังที่ 1 ได้ไม่ถึง 3 ปี
ต้องมีเงินดาวน์ขั้นต่ำ 20%
หมายความว่า อัตราส่วน LTV จะเท่ากับ 80%

หลังที่ 3 ขึ้นไป ต้องมีเงินดาวน์ขั้นต่ำ 30%
หมายความว่า อัตราส่วน LTV จะเท่ากับ 70%

การกู้ซื้อบ้านราคา 10 ล้านบาท ขึ้นไป
หลังที่ 1 และ 2 ต้องมีเงินดาวน์ขั้นต่ำ 20%
หมายความว่า อัตราส่วน LTV จะเท่ากับ 80%

หลังที่ 3 ขึ้นไป ต้องมีเงินดาวน์ขั้นต่ำ 30%
หมายความว่า อัตราส่วน LTV จะเท่ากับ 70%

แต่สำหรับหลายคน การกู้ซื้อบ้านเพียงลำพัง
ก็อาจมีรายได้ไม่มากพอที่จะผ่อนจ่ายคืนให้กับธนาคาร
หลายคนที่อยากมีบ้าน จึงหันไปหาทางออกด้วยการใช้วิธี “การกู้ร่วม”

แต่ปัญหาก็คือ ถ้าเรามีชื่อกู้ร่วมในหลายสินเชื่อบ้าน
ก็จะทำให้ต้องวางเงินดาวน์สูงขึ้นในบ้านหลังที่ 2 และหลังที่ 3
ทั้งที่เราอาจจะไม่ได้อยากมีกรรมสิทธิ์ในบ้านบางหลัง

ธนาคารแห่งประเทศไทยจึงมีมาตรการผ่อนปรนออกมาว่า
ถ้าผู้กู้ร่วมไม่ได้มีชื่อเป็นกรรมสิทธิ์ในบ้าน การขอสินเชื่อบ้านหลังนั้นก็ไม่จำเป็นต้องเข้าเกณฑ์ LTV

แต่การมีบ้าน สิ่งที่ตามมาก็คือ
การต้องมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมนอกจากค่าบ้าน
เช่น เฟอร์นิเจอร์, ของตกแต่งบ้าน, ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงบ้าน

นอกจากนั้นธนาคารแห่งประเทศไทย ยังให้ความเห็นว่า มีคนบางกลุ่มที่จำเป็นต้องมีบ้านหลังที่ 2
ทำให้วันที่ 20 มกราคม 2563 ที่ผ่านมา ธนาคารแห่งประเทศไทย จึงประกาศปรับปรุงหลักเกณฑ์ LTV ให้มีความเหมาะสมมากขึ้น

โดยมีรายละเอียดคือ

การกู้ซื้อบ้านราคา 1-10 ล้านบาท
หลังที่ 1 กู้ได้เต็มจำนวน คือกู้ได้ในอัตราส่วน LTV เท่ากับ 100%
และยังขอกู้เพิ่มได้อีก 10% สำหรับการซื้อเฟอร์นิเจอร์และของตกแต่งบ้าน

หลังที่ 2 ในขณะที่ผ่อนหลังที่ 1 ไปแล้ว 2 ปีขึ้นไป (แก้ให้น้อยลงจาก 3 ปี)
จะต้องมีเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10% คือกู้ได้ในอัตราส่วน LTV เท่ากับ 90%

หลังที่ 2 ในขณะที่ผ่อนหลังที่ 1 น้อยกว่า 2 ปี (แก้ให้น้อยลงจาก 3 ปี)
จะต้องมีเงินดาวน์ขั้นต่ำ 20% คือกู้ได้ในอัตราส่วน LTV เท่ากับ 80%

หลังที่ 3 ขึ้นไป ต้องมีเงินดาวน์ขั้นต่ำ 30%
หมายความว่า อัตราส่วน LTV จะเท่ากับ 70%

สำหรับการกู้ซื้อบ้านราคา 10 ล้านบาท ขึ้นไป
หลังที่ 1 ต้องมีเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10% (ลดจาก 20%)
หมายความว่า อัตราส่วน LTV จะเท่ากับ 90%

หลังที่ 2 ต้องมีเงินดาวน์ขั้นต่ำ 20%
หมายความว่า อัตราส่วน LTV จะเท่ากับ 80%

หลังที่ 3 ขึ้นไป ต้องมีเงินดาวน์ขั้นต่ำ 30%
หมายความว่า อัตราส่วน LTV จะเท่ากับ 70%

จะเห็นว่า จุดที่น่าสนใจของการปรับหลักเกณฑ์ LTV ครั้งนี้
คือการกู้เพิ่มได้อีก 10% เพื่อไปใช้สำหรับการซื้อเฟอร์นิเจอร์และของตกแต่งบ้าน และลดความเข้มงวดของเงินดาวน์ขั้นต่ำโดยรวม

จากทั้งหมดนี้สรุปได้ว่า เกณฑ์ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ออกมาก็เพื่อควบคุมการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ ไม่ให้มีคนซื้อบ้านหลายๆ หลังพร้อมกัน

แต่ในขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในตอนนี้ต่างกำลังบอกว่ามาตรการ LTV กลับทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวได้ยากขึ้น หลังจากที่โดนวิกฤติโควิด-19 ในปีนี้

ก็น่าสนใจว่า
ธนาคารแห่งประเทศไทย มองว่า ตอนนี้เรายังอยู่ในภาวะของการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ หรือไม่

ถ้าใช่ ธนาคารแห่งประเทศไทยก็ควรจะคงมาตรการ LTV นี้ต่อไป

แต่ถ้าเรามองออกไปข้างนอก ดูสภาพความจริงที่เกิดขึ้น
ก็อาจต้องยอมรับว่า
อสังหาริมทรัพย์ ในตอนนี้ มีแต่คนอยากขาย มากกว่าที่จะซื้อเก็งกำไร..
----------------------
Blockdit เป็นแพลตฟอร์มของแหล่งรวมนักคิด
ที่ช่วยอัปเดตสถานการณ์ ในรูปแบบบทความ วิดีโอ
รวมไปถึงพอดแคสต์ ที่มีให้ฟังระหว่างเดินทางด้วย
ลองใช้กันที่ Blockdit.com/download
----------------------
ติดตามลงทุนแมนได้ที่
Website - longtunman.com
Blockdit - blockdit.com/longtunman
Facebook - facebook.com/longtunman
Twitter - twitter.com/longtunman
Instagram - instagram.com/longtunman
Line - page.line.me/longtunman
YouTube - youtube.com/longtunman

References
-https://www.bot.or.th/Thai/FIPCS/Documents/FPG/2561/ThaiPDF/25610271.pdf
-https://www.bot.or.th/Thai/AboutBOT/Activities/Documents/MediaBriefing2020/Mediabriefing01_20012020.pdf