อสังหาเงินทอน ตัวเร่งฟองสบู่ในเศรษฐกิจไทย /โดย ลงทุนแมน

ซื้อคอนโด 3 ล้านบาท โดยขอสินเชื่อ 100% จากธนาคาร
สุดท้าย ได้คอนโดมา 1 ห้อง และเงินสดอีก 3 แสนบาทเข้ากระเป๋า..

เงินสดที่เข้ากระเป๋านี้ ในวงการอสังหาริมทรัพย์ เขาเรียกว่า “สินเชื่อเงินทอน”
ส่วนฝั่งผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ ก็อาจเรียกว่า “แคชแบ็ก”

เรื่องนี้แทบจะเป็นเรื่องปกติกันในวงการอสังหาริมทรัพย์ในตอนนี้
ซึ่งคนที่อยู่นอกวงการอาจจะยังไม่ค่อยรู้เท่าไร

วันนี้ลงทุนแมนเลยจะมาอธิบายแบบง่ายๆ ให้ฟัง
ว่าอะไรคือ สินเชื่อเงินทอน
╔═══════════╗
Blockdit แหล่งรวมบทความวิเคราะห์ เจาะลึกแบบ deep content ล่าสุดมีฟีเจอร์พอดแคสต์แล้ว
Blockdit.com/download
╚═══════════╝
สินเชื่อเงินทอน เกิดจากส่วนต่างระหว่าง ราคาอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน คอนโด ที่เราต้องจ่ายจริง
กับวงเงินสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ที่เราได้รับอนุมัติจากธนาคาร

สรุปคือ เราต้องได้รับสินเชื่อจากธนาคาร ในวงเงินที่มากกว่า ราคาที่ต้องจ่ายซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นๆ
ถึงจะได้รับ “เงินทอน” มา

จำนวนเงินทอนที่จะได้รับ ก็ขึ้นอยู่กับแต่ละโครงการ แต่ละอสังหาริมทรัพย์
เริ่มตั้งแต่หลักแสนบาท ถึงหลักล้านบาทต่อสัญญา..

แล้วจะเป็นไปได้อย่างไร ที่ธนาคารจะยอมปล่อยกู้ให้เรา มากกว่าราคาอสังหาริมทรัพย์?

คำตอบคือ มันเป็นเรื่องที่ไม่ปกติแต่ตอนนี้กลายเป็นเรื่องปกติ และก็มีหลายกรณีที่แตกต่างกัน
ซึ่งต้องได้รับความร่วมมือกันจากหลายฝ่าย

โดยตัวละครในเรื่องนี้ จะมีอยู่ 3 ฝ่าย ได้แก่
ผู้ซื้อ, ผู้ขายหรือเจ้าของโครงการ, ธนาคาร

สมมติเราเป็นผู้ซื้อ และกำลังสนใจคอนโดห้องหนึ่ง
ถ้าเราอยากได้สินเชื่อเงินทอน ก็จะแบ่งได้ 2 กรณีหลักๆ

กรณีแรก เราซื้อคอนโดนั้นในราคาที่มีส่วนลด หรือต่ำกว่าตลาดมากๆ
เช่น คอนโดปกติขายกันอยู่ที่ห้องละ 2 ล้านบาท แต่เราจ่ายเพียง 1.5 ล้านบาท

ดังนั้นเวลาขอสินเชื่อกับธนาคาร สมมติเราขอกู้ในวงเงิน 90% ของราคาประเมิน
ซึ่งก็คือราคาตลาดที่ 2 ล้านบาท จึงคิดเป็นเงินกู้ 1.8 ล้านบาท

เมื่อได้รับเงิน 1.8 ล้านบาท แต่จ่ายค่าคอนโดจริง 1.5 ล้านบาท
จึงเกิดส่วนต่าง 3 แสนบาท เป็นเงินทอนเข้ากระเป๋าเรา

ซึ่งในกรณีที่เราซื้อคอนโดในราคาส่วนลด อาจเกิดจาก
เจ้าของโครงการได้เปิดตัวโครงการมาสักพักแล้ว และราคาขายคอนโดก็เพิ่มขึ้นตามเวลา
แต่ดันขายไม่ออก มีสต็อกค้างเยอะ
เลยตัดสินใจลดราคาขายลง เอากำไรน้อยลง เพื่อเร่งระบายสต็อก

หรือนายหน้า ไปเหมาซื้อคอนโดหลายๆ ห้องมาในราคาพิเศษ เลยมาขายต่อเราอีกที
เพื่อแบ่งจำนวนเงินทอนกัน

กรณีที่ 2 เราซื้อคอนโดโดยทำสัญญาซื้อขาย กับเจ้าของโครงการในราคาที่สูงเกินจริง
และยื่นขอสินเชื่อกับทางธนาคาร ตามราคาในสัญญา

ซึ่งทางธนาคารก็อนุมัติสินเชื่อ ให้ใช้ราคาตามสัญญา

ดังนั้นเจ้าของโครงการหรือผู้ขาย รวมถึงนายหน้า ต่างก็ให้คำมั่นต่อท้ายว่า เขาจะจ่ายเงินส่วนต่างนี้ให้เป็นเงินทอน หรือ แคชแบ็ก ทันทีที่เซ็นสัญญา..

โดยเงินก้อนโตนี้ ก็จะถูกนำไปใช้ตามความต้องการของแต่ละคน
เช่น ซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้า เฟอร์นิเจอร์ตกแต่งห้อง
หรือนำไปลงทุนต่อ โดยเอาเป็นเงินดาวน์ในอสังหาริมทรัพย์ชิ้นต่อๆ ไป
หรือแม้แต่บางคนก็เอาไปเป็นเงินใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน

อย่างไรก็ตาม อาจมีกรณีผิดคำมั่นได้
เหมือนอย่างเหตุการณ์กราดยิงที่โคราช
ซึ่งมีต้นตอมาจาก ผู้ร้ายอ้างว่า ตนไม่ได้รับเงินทอนที่ควรจะได้
จึงเกิดความโกรธแค้น และก่อเหตุร้ายกับผู้บริสุทธิ์

ซึ่งเรื่อง สินเชื่อเงินทอนนี้เหมือนจะ Win-Win กับทุกฝ่าย
ผู้ขาย ได้ขายสินค้า ระบายสต็อก
ธนาคาร ได้ปล่อยสินเชื่อ รอกินดอกเบี้ย
นายหน้า ได้ค่าธรรมเนียมต่างๆ
และเราได้อสังหาริมทรัพย์มาครอง พร้อมเงินทอนอีกต่างหาก

อย่างไรก็ตาม ความสุขเล็กๆ นี้
ได้ก่อให้เกิด “การเก็งกำไร” ที่จะก่อตัวเป็น “ฟองสบู่”

เงินทอนจะสร้างแรงจูงใจ ให้นักลงทุนหรือนักเก็งกำไร
กู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ที่ 3 และหลังที่ 4 ไปเรื่อยๆ เพื่อหวังเงินทอน
หรือได้เงินทอนเป็นตัวช่วยในการวางเงินดาวน์

จึงทำให้เกิดดีมานด์เทียม เพื่อการเก็งกำไร ปั่นราคาอสังหาริมทรัพย์ให้ปรับตัวสูงขึ้น
รวมถึงกระตุ้นให้เกิดโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ ขึ้นมากมาย

ส่วนคนที่อยากจะซื้อบ้าน คอนโดเพื่ออยู่อาศัยจริงๆ
ก็ลำบากขึ้น เพราะต้องซื้อในราคาที่สูงกว่าที่ควรจะเป็น

นอกจากนี้ ยังทำให้ ผู้ซื้อที่อยากได้เงินทอน ก่อหนี้เกินความจำเป็นอีกด้วย
ซึ่งอาจเพิ่มความเสี่ยงด้านการผ่อนชำระหนี้ในอนาคต

เมื่อฟองสบู่เริ่มพองโตเต็มที่
ราคาอสังหาริมทรัพย์ และหนี้ครัวเรือนสะสมพุ่งขึ้นอย่างต่อเนื่อง

แต่กลับเกิดสถานการณ์
อสังหาริมทรัพย์ขายไม่ออก สต็อกล้นตลาด ปล่อยเช่าไม่ได้
โดยเฉพาะในเหตุการณ์โรคระบาดโควิด-19 ยิ่งเป็นตัวเร่งสถานการณ์นี้

หลังจากนั้นคนก็เริ่มไม่มีเงินใช้หนี้ ธนาคารเกิดหนี้เสีย ธุรกิจที่เกี่ยวข้องเลิกกิจการ

แป๊ะ.. ฟองสบู่แตก เปิดฉากสู่วิกฤติเศรษฐกิจ
เหมือนดั่งเช่น วิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 และวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ที่สหรัฐฯ ปี 2550

ซึ่งเพื่อลดความเสี่ยงด้านเศรษฐกิจและระบบการเงินนี้
เมื่อปีที่แล้ว ธนาคารแห่งประเทศไทย ก็ได้ออกยาแรง
ปรับเกณฑ์มาตรการ Loan to Value หรือ LTV

กำหนดระดับเงินดาวน์ขั้นต่ำให้สูงขึ้น
เพื่อควบคุมการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงเรื่องสินเชื่อเงินทอน

อย่างไรก็ตาม ล่าสุดเมื่อต้นปีนี้เอง
ธนาคารแห่งประเทศไทย ก็ได้ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ให้เบาลง

เนื่องจากเกณฑ์นี้เป็นแบบเหมารวม
เลยกระทบต่อกลุ่มผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยจริง
เพราะเกณฑ์เข้มงวดเกินไป ทำให้ไม่ผ่านอนุมัติสินเชื่อจากธนาคาร

ก็เป็นความท้าทายของ ธนาคารแห่งประเทศไทย
ที่ต้องติดตาม และเข้ามาควบคุมดูแลอย่างใกล้ชิด
ไม่ให้เกิดโศกนาฏกรรม ซึ่งจะเป็นภาพจำ เหมือนอย่างในอดีต..
----------------------
Blockdit แหล่งรวมบทความวิเคราะห์ เจาะลึกแบบ deep content ล่าสุดมีฟีเจอร์พอดแคสต์แล้ว
Blockdit.com/download
----------------------
ติดตามลงทุนแมนได้ที่
Website - longtunman.com
Blockdit - blockdit.com/longtunman
Facebook - facebook.com/longtunman
Twitter - twitter.com/longtunman
Instagram - instagram.com/longtunman
Line - page.line.me/longtunman
YouTube - youtube.com/longtunman
Reference
-ธนาคารแห่งประเทศไทย