การซื้อคอนโดแบบ Leasehold / โดย ลงทุนแมน

การเลือกซื้อคอนโดมิเนียม เราตัดสินใจจากอะไร?
คำตอบที่ฮิตสุดคงเป็น “ทำเลที่ตั้ง”
โดยเฉพาะพื้นที่ใจกลางเมือง

เนื่องจากบริเวณเหล่านี้มักเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ มีแหล่งชอปปิง
เข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะ และมีเส้นทางเชื่อมต่อไปยังสถานที่อื่นได้ง่าย

จึงทำให้ ที่ดินบริเวณใจกลางเมืองเป็นที่ต้องการของคนจำนวนมาก

อย่างไรก็ตาม เมื่อที่ดินบริเวณนี้มีอยู่จำกัด ประกอบกับราคาที่ดินที่สูงขึ้นเรื่อยๆ
ทำให้ปัจจุบัน ลักษณะการเป็นเจ้าของที่ดิน มีรูปแบบที่เปลี่ยนไป โดยเฉพาะในที่ดินที่หาไม่ได้อีกแล้ว
การถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมแบบสัญญาเช่า (Leasehold) จึงเกิดขึ้นมาเป็นทางเลือกจากการถือครองกรรมสิทธิ์แบบเดิม

Leasehold คืออะไร?

ทุกวันนี้การซื้อขายคอนโดมิเนียมสามารถแบ่งออกเป็น 2 รูปแบบหลัก คือ Freehold และ Leasehold

Freehold คือการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แบบทั่วไป ที่ผู้ซื้อจะได้รับโอนกรรมสิทธิ์ของคอนโดมิเนียม

ส่วน Leasehold จะเป็นลักษณะของการทำสัญญาการครอบครองสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมระยะยาว

แล้ว Freehold กับ Leasehold มีข้อดีข้อเสีย ต่างกันอย่างไร?

ข้อดีของการซื้อแบบ Freehold คือ เราจะมีกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมนั้นตลอดไป

ส่วนข้อเสียก็คือ ถ้าเป็นโครงการในระดับเดียวกัน มี ทำเลที่ตั้ง การก่อสร้าง หรือวัสดุที่ใช้ เหมือนกัน
ราคาของการซื้อแบบ Freehold จะแพงกว่า Leasehold เกือบเท่าตัว

อย่างไรก็ตาม คนไทยบางคนไม่ชอบซื้อคอนโดแบบ Leasehold เพราะคิดว่าเราไม่ได้เป็นเจ้าของคอนโดนั้นแบบถาวร มูลค่านั้นจะเป็นศูนย์เมื่อหมดอายุสัญญา

แต่จริงๆ แล้ว การซื้อแบบ Leasehold เป็นเรื่องปกติในต่างประเทศ ซึ่งในหลายประเทศ Leasehold จะเป็นที่นิยมกว่า Freehold อีกด้วย

แล้วทำไมการซื้อแบบ Leasehold ถือเป็นเรื่องปกติในต่างประเทศ?

ถ้าเรามีความรู้เรื่องหลักการ Time Value of Money หรือเงินจะมีมูลค่ามากขึ้นตามเวลา เราอาจจะเปลี่ยนมุมมอง และเข้าใจว่าในบางครั้ง การซื้อแบบ Leasehold อาจจะดีกว่า Freehold ก็เป็นได้

ขอยกตัวอย่างคอนเซ็ปต์ Time Value of Money แบบง่ายๆ ดังนี้

ถ้าเรามีเงินอยู่ก้อนหนึ่ง นำไปหาผลตอบแทน เมื่อเวลาผ่านไป เงินก้อนนั้นจะใหญ่ขึ้นจากผลตอบแทนที่เราไปลงทุน

ในช่วงแรกอาจไม่เห็นว่ามากขึ้นเท่าไร แต่เมื่อเวลาผ่านไปเรื่อยๆ ผลตอบแทนแบบทบต้นจะมากขึ้น จนสุดท้าย เงินก้อนนั้นจะใหญ่กว่าเงินต้นในตอนแรกเสียอีก

ลองนำคอนเซ็ปต์นี้มาใช้กับการซื้อคอนโดแบบ Leasehold

โดยการนำเงินส่วนต่างที่ Leasehold ถูกกว่า Freehold ไปหาประโยชน์ผลตอบแทน เงินในอนาคตของส่วนต่างนี้อาจจะมีมูลค่ามากอย่างที่เรานึกไม่ถึง

ยกตัวอย่างเช่นถ้า

คอนโด Leasehold ใจกลางเมือง
มูลค่า Freehold คือ 50 ล้านบาท (100 ตรม.* 500,000 บาทต่อตรม.)
มูลค่า Leasehold ที่ทำสัญญา 30 ปี คือ 23 ล้านบาท (100 ตรม.* 230,000 บาทต่อตรม.)

ดังนั้นส่วนต่างระหว่าง Leasehold และ Freehold คือ 27 ล้านบาท

ถ้าเรานำเงิน 27 ล้านบาทไปลงทุนต่อเป็นเวลา 30 ปี

ที่ผลตอบแทน 2% เงินก้อนนี้จะกลายเป็น 48 ล้านบาท
ที่ผลตอบแทน 5% เงินก้อนนี้จะกลายเป็น 116 ล้านบาท
ที่ผลตอบแทน 10% เงินก้อนนี้จะกลายเป็น 471 ล้านบาท

สรุปแล้วถ้าคอนโด Freehold ที่เราซื้อ มีโอกาสที่จะมูลค่าเพิ่มขึ้นน้อยกว่า การนำเงินส่วนต่างไปต่อยอดหาผลตอบแทนด้านอื่น ทางเลือก Leasehold ก็อาจจะดีกว่า

และ การซื้อคอนโดมิเนียมแบบ Freehold ก็ยังมีความเสี่ยงเรื่องความทรุดโทรมของอาคาร และพื้นที่ส่วนกลาง ซึ่งขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย ทั้งนิติบุคคลที่ดูแลโครงการ รวมถึงลูกบ้านที่อาศัยอยู่ในอาคาร

เช่น โดยปกติแล้วการปรับปรุงพื้นที่ส่วนกลาง จะต้องได้รับการโหวตจากลูกบ้าน แต่สำหรับลูกบ้านบางคนที่ไม่ได้ใช้ Facility ในโครงการ ก็อาจไม่อยากลงเงินเพิ่มกับสิ่งที่ตัวเองไม่ได้ใช้ ทำให้การปรับปรุงอาคารเกิดขึ้นได้ยาก

สำหรับตลาด Leasehold ที่พัฒนาแล้ว และเป็นเรื่องปกติในบ้านเราก็คือ การลงทุนใน กองทุนอสังหาริมทรัพย์, ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (REIT), กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน มีหลายกองที่เป็น Leasehold เช่น

CPNREIT เป็นกองทุนที่ลงทุนในเซ็นทรัลพลาซาหลายสาขา กองนี้มีอายุในการเช่าของแต่ละสินทรัพย์ ซึ่งถือเป็น Leasehold และ ได้รับความนิยมจากนักลงทุนทั้งสถาบัน และ บุคคล

BTSGIF เป็นกองทุนที่ลงทุนในสิทธิรายได้ของรถไฟฟ้า BTS กองทุนนี้จะหมดอายุตามสัมปทาน ซึ่งกองทุนนี้ก็เป็น Leasehold เช่นกัน

และแนวคิดการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เป็น Leasehold ก็ไม่ได้ต่างอะไรจากการลงทุนในคอนโดที่เป็น Leasehold

สรุปแล้ว การซื้อคอนโดแบบ Leasehold อาจจะไม่ได้เป็นอย่างที่หลายคนเคยเชื่อ ถ้าเราคำนึงถึงหลายปัจจัยเข้าด้วยกัน โดยเฉพาะเรื่อง Time Value of Money และนี่ก็เป็นสาเหตุว่านักลงทุนต่างประเทศที่มีพื้นฐานด้านการเงิน เขาจะมองว่าการซื้อคอนโดประเภท Leasehold เป็นเรื่องปกติ นั่นเอง..