ปัจจุบันที่ดินบนถนนเพลินจิตมีราคา 2 ล้านบาทต่อตารางวา หรือ 5 แสนบาทต่อตารางเมตร ทำไมคนซื้อที่ดินถึงยอมจ่ายเงินจำนวนมากเพื่อแลกกับพื้นที่เล็กๆ คนซื้อเขาคิดอะไร?

คำตอบคงตรงตัวง่ายๆคือ คนซื้อเขาคิดว่า พื้นที่นั้นจะนำมาทำโครงการที่นำมาขายต่อคนอื่นได้มากกว่าราคาที่ซื้อ

แล้วจะทำอย่างไรถึงจะขายได้ราคามากกว่าเดิม?

เขาจึงต้องสร้างตึกสูงหรือ ห้างสรรพสินค้าหลายๆชั้นบนพื้นที่นั้น และแบ่งขาย หรือ เช่าให้คนอื่น ถึงแม้ว่าขายได้ในราคาต่อตารางเมตรที่ลดลง (เช่นคอนโดบนถนนเพลินจิตตอนนี้ขายกันที่ราคา 2-3 แสนบาทต่อตารางเมตร ซึ่งน้อยกว่าราคาที่ดินที่ 5 แสนบาทต่อตารางเมตร) แต่ถ้าเจ้าของโครงการขายได้หลายๆชั้นก็อาจจะได้เงินมากกว่าต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้าง ซึ่งส่วนที่มากกว่านั่นหมายถึงกำไร

ก่อนทำโครงการ เราต้องรู้ว่าพื้นที่อื่นที่คล้ายๆกันที่จะทำโครงการมีราคาเท่าไร ถึงจะนำกลับมาคำนวณได้ว่าคุ้มที่จะซื้อที่นั้นหรือไม่

การคิดราคาพื้นที่แบบง่ายๆ อาจจะคำนวณจากรายได้ต่อปีที่พื้นที่นั้นทำได้ แล้วหารด้วย Capitalization Rate ซึ่งปัจจุบันน่าจะอยู่ประมาณ 5% แปลง่ายๆว่า คนซื้อทั่วไปยอมจ่ายเงินพื้นที่นั้น 100 บาท เพื่อได้ผลตอบแทน 5 บาท

การคำนวณแบบนี้เป็นพื้นฐานสำคัญในการหาราคาเหมาะสมของ อสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้านเดียว ทาวน์เฮ้าส์ และ คอนโดมิเนียม รวมไปถึงมูลค่าเหมาะสมของทรัพย์สินต่างๆ รวมทั้งหุ้นด้วย

ตัวอย่างเช่นถ้าค่าเช่าพื้นที่ในห้างเซ็นทรัล 2,000 บาทต่อตารางเมตร ต่อเดือน ปีหนึ่งคือ 24,000 บาท เมื่อนำไปหาร 5% จะได้เป็นมูลค่า 480,000 บาท ต่อพื้นที่ 1 ตารางเมตร

ถ้าค่าก่อสร้างรวมกับราคาที่ดินหารเฉลี่ยแล้วน้อยกว่า 480,000 บาท ต่อ 1 ตารางเมตรที่ขาย หรือเขาเรียกกันว่า Sellable Area เซ็นทรัลจะได้กำไร

เรามาดูพื้นที่ 1 ตารางเมตรในกรุงเทพกันว่าแต่ละที่มีราคาเท่าไรบ้าง (เป็นราคาประมาณ ใช้ Cap Rate ที่ 5%)

คอนโดใหม่ในกรุงเทพรอบนอกไม่เกิน 100,000 บาท
คอนโดใหม่ถนนอ่อนนุช 150,000 บาท
คอนโดใหม่ถนนอโศก 200,000 บาท
ออฟฟิศใหม่ถนนเพลินจิต 330,000 บาท
พื้นที่เช่าในห้างเซ็นทรัล 480,000 บาท
คอนโดแพงสุดในประเทศถนนวิทยุ 580,000 บาท

เราจะเห็นได้ว่ามูลค่าทรัพย์สินในแต่ละที่ของกรุงเทพสามารถแตกต่างกันได้ถึงหลายเท่าตัว ขึ้นอยู่กับความศักยภาพของพื้นที่นั้น

ประเด็นต่อไปที่น่าสนใจคือ รถเข็นที่ตั้งอยู่บนทางเท้าในทำเลกลางเมือง..

ซึ่งถ้าให้พื้นที่ของรถเข็น รวมกับ พื้นที่ของคนขาย และ พื้นที่ของคนซื้อที่ยืนกีดขวางทางเท้า พื้นที่นั้นน่าจะประมาณ 2-3 ตารางเมตร

และถ้าให้คำนวณมูลค่าพื้นที่นั้น ก็น่าจะมีมูลค่าประมาณ 1,000,000 บาท

คำถามคือ รถเข็นมีสิทธิ์ครอบครองพื้นที่มูลค่า 1,000,000 บาทเพื่อขายสินค้าบนทางเท้าหรือไม่?

คนขายบอกว่าเขาเป็นคนจนไม่มีปัญญาจ่ายค่าเช่าแพงๆ และหลายคนแถวนั้นบอกว่าไม่เป็นไร เขาไม่มีเงินพอที่จะซื้อของกินในห้างเหมือนกัน ถ้าไม่มีอาหารจากรถเข็น เขาคงลำบากเพราะต้องจ่ายค่าอาหารแพงขึ้น

แต่ก็มีคนอีกกลุ่มหนึ่งบอกว่า ทางเท้ามีไว้เดิน รถเข็นมาตั้งอย่างนี้แล้วเขาต้องลงไปเดินบนถนน

สรุปต่างฝ่ายต่างมีเหตุผลของตัวเอง ขึ้นอยู่กับผลประโยชน์ที่ตัวเองจะได้รับ

ก็คงเถียงกันไม่จบ ขึ้นอยู่กับว่าจะเอาสิ่งที่ถูกต้อง หรือ สิ่งที่ถูกใจ..