พื้นที่ 1 ตารางเมตร

พื้นที่ 1 ตารางเมตร

ปัจจุบันที่ดินบนถนนเพลินจิตมีราคา 2 ล้านบาทต่อตารางวา หรือ 5 แสนบาทต่อตารางเมตร ทำไมคนซื้อที่ดินถึงยอมจ่ายเงินจำนวนมากเพื่อแลกกับพื้นที่เล็กๆ คนซื้อเขาคิดอะไร?

คำตอบคงตรงตัวง่ายๆคือ คนซื้อเขาคิดว่า พื้นที่นั้นจะนำมาทำโครงการที่นำมาขายต่อคนอื่นได้มากกว่าราคาที่ซื้อ

แล้วจะทำอย่างไรถึงจะขายได้ราคามากกว่าเดิม?

เขาจึงต้องสร้างตึกสูงหรือ ห้างสรรพสินค้าหลายๆชั้นบนพื้นที่นั้น และแบ่งขาย หรือ เช่าให้คนอื่น ถึงแม้ว่าขายได้ในราคาต่อตารางเมตรที่ลดลง (เช่นคอนโดบนถนนเพลินจิตตอนนี้ขายกันที่ราคา 2-3 แสนบาทต่อตารางเมตร ซึ่งน้อยกว่าราคาที่ดินที่ 5 แสนบาทต่อตารางเมตร) แต่ถ้าเจ้าของโครงการขายได้หลายๆชั้นก็อาจจะได้เงินมากกว่าต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้าง ซึ่งส่วนที่มากกว่านั่นหมายถึงกำไร

ก่อนทำโครงการ เราต้องรู้ว่าพื้นที่อื่นที่คล้ายๆกันที่จะทำโครงการมีราคาเท่าไร ถึงจะนำกลับมาคำนวณได้ว่าคุ้มที่จะซื้อที่นั้นหรือไม่

การคิดราคาพื้นที่แบบง่ายๆ อาจจะคำนวณจากรายได้ต่อปีที่พื้นที่นั้นทำได้ แล้วหารด้วย Capitalization Rate ซึ่งปัจจุบันน่าจะอยู่ประมาณ 5% แปลง่ายๆว่า คนซื้อทั่วไปยอมจ่ายเงินพื้นที่นั้น 100 บาท เพื่อได้ผลตอบแทน 5 บาท

การคำนวณแบบนี้เป็นพื้นฐานสำคัญในการหาราคาเหมาะสมของ อสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้านเดียว ทาวน์เฮ้าส์ และ คอนโดมิเนียม รวมไปถึงมูลค่าเหมาะสมของทรัพย์สินต่างๆ รวมทั้งหุ้นด้วย

ตัวอย่างเช่นถ้าค่าเช่าพื้นที่ในห้างเซ็นทรัล 2,000 บาทต่อตารางเมตร ต่อเดือน ปีหนึ่งคือ 24,000 บาท เมื่อนำไปหาร 5% จะได้เป็นมูลค่า 480,000 บาท ต่อพื้นที่ 1 ตารางเมตร

ถ้าค่าก่อสร้างรวมกับราคาที่ดินหารเฉลี่ยแล้วน้อยกว่า 480,000 บาท ต่อ 1 ตารางเมตรที่ขาย หรือเขาเรียกกันว่า Sellable Area เซ็นทรัลจะได้กำไร

เรามาดูพื้นที่ 1 ตารางเมตรในกรุงเทพกันว่าแต่ละที่มีราคาเท่าไรบ้าง (เป็นราคาประมาณ ใช้ Cap Rate ที่ 5%)

คอนโดใหม่ในกรุงเทพรอบนอกไม่เกิน 100,000 บาท
คอนโดใหม่ถนนอ่อนนุช 150,000 บาท
คอนโดใหม่ถนนอโศก 200,000 บาท
ออฟฟิศใหม่ถนนเพลินจิต 330,000 บาท
พื้นที่เช่าในห้างเซ็นทรัล 480,000 บาท
คอนโดแพงสุดในประเทศถนนวิทยุ 580,000 บาท

เราจะเห็นได้ว่ามูลค่าทรัพย์สินในแต่ละที่ของกรุงเทพสามารถแตกต่างกันได้ถึงหลายเท่าตัว ขึ้นอยู่กับความศักยภาพของพื้นที่นั้น

ประเด็นต่อไปที่น่าสนใจคือ รถเข็นที่ตั้งอยู่บนทางเท้าในทำเลกลางเมือง..

ซึ่งถ้าให้พื้นที่ของรถเข็น รวมกับ พื้นที่ของคนขาย และ พื้นที่ของคนซื้อที่ยืนกีดขวางทางเท้า พื้นที่นั้นน่าจะประมาณ 2-3 ตารางเมตร

และถ้าให้คำนวณมูลค่าพื้นที่นั้น ก็น่าจะมีมูลค่าประมาณ 1,000,000 บาท

คำถามคือ รถเข็นมีสิทธิ์ครอบครองพื้นที่มูลค่า 1,000,000 บาทเพื่อขายสินค้าบนทางเท้าหรือไม่?

คนขายบอกว่าเขาเป็นคนจนไม่มีปัญญาจ่ายค่าเช่าแพงๆ และหลายคนแถวนั้นบอกว่าไม่เป็นไร เขาไม่มีเงินพอที่จะซื้อของกินในห้างเหมือนกัน ถ้าไม่มีอาหารจากรถเข็น เขาคงลำบากเพราะต้องจ่ายค่าอาหารแพงขึ้น

แต่ก็มีคนอีกกลุ่มหนึ่งบอกว่า ทางเท้ามีไว้เดิน รถเข็นมาตั้งอย่างนี้แล้วเขาต้องลงไปเดินบนถนน

สรุปต่างฝ่ายต่างมีเหตุผลของตัวเอง ขึ้นอยู่กับผลประโยชน์ที่ตัวเองจะได้รับ

ก็คงเถียงกันไม่จบ ขึ้นอยู่กับว่าจะเอาสิ่งที่ถูกต้อง หรือ สิ่งที่ถูกใจ..



Leave a Reply

43 Comments on "พื้นที่ 1 ตารางเมตร"

Notify of
Sort by:   newest | oldest | most voted

อ่านหลายรอบละ งง ตรง5% เหลือเกิน แหะๆ

คือเอา 24,000 / 0.05 ครับ มันคืออัตราส่วนร้อยละครับ

“คนซื้อทั่วไปยอมจ่ายเงินพื้นที่นั้น 100 บาท เพื่อได้ผลตอบแทน 5 บาท” หมายถึงจ่ายอะไรอะ จ่ายค่าเช่าหรอ ??? *0*

ลองเทียบให้เข้าใจง่ายๆนะครับ สมมุติซื้อบ้านมา 1,000,000 5% คือ 50,000 สมมุติปล่อยเช่าได้ปีละ 50,000 คือส่วนมากรับได้กับผลตอบแทนขั้นต่ำประมาณนี้ เกินนี้ยิ่งดี

อ่ออ

Jate jindaroj แต่ในความเป็นจริง บ้านราคา 1 ล้านไม่มีทางปล่อยเช่าได้ในราคา 5 หมื่น

Kim Chen เขาหมายถึง ต่อปีนะคับ = เดือนละ 4พันกว่า นะคับ

อ่อ ครับ ขออภัย อ่านไม่ดีเอง แหะๆๆ

รถเข็นนี่กำไรพื้นที่มหาศาลโดยละม่อมครับ 55

แอดฯ พิมพ์ “คอนโดใหม่ถนนอโศก 200,00 บาท” ตก “0” ไปหนึ่งตัวครับ

ขอบคุณครับ

แพงมาก

จริงๆเหมือนคนส่วนใหญ่จะมองว่ารถเข็ญได้ประโยชน์จากที่ตรงนั้นเต็มๆ แต่จริงๆแล้ว… มาเฟียครับ ได้เต็มๆโดยไม่ต้องลงทุนอะไรเลย

นึกถึงร้านอาหารที่เช่าพื้นที่เสียดิบดี ไม่ล้ำที่ทางเท้า หักค่าแอร์ ค่าเช่าที่ คนกินดันบอกแพง

ส่วนร้านที่กีดขวางทางเท้า ยิ่งเป็นหาบเร่ที่บางทีนั่งเป็นวันๆ ค่าเช่าก็ไม่โดนหักซักแดง กลับขายได้เรื่อยๆ เหมือนจะขายดีกว่าด้วยซ้ำ

ยิ่งบางเจ้าเน้นขายเอารวยเลย ตั้งราคาน่าเกลียด โดยเฉพาะกับแหล่งท่องเที่ยว คนยิ่งชอบซื้อ

แต่ส่วนตัวรู้สึกว่า ตอนนี้ราคาสองอย่างนี้เริ่มขยับเข้าหากันทุกที

เห็นด้วยครับ แต่ผมว่ามันอาจมีส่วนากความเห็นข้างบนด้วยครับ คือ อาจต้องหักค่ามาเฟียซะส่วนหนึ่งด้วย

รถเข็นเดี๋ยวนี้ ราคาไม่ต่างกับบนห้าง แล้วจร้า

ค่าเช่าไม่มี แต่ต้องจ่ายเทศกิจกะตำรวจด้วยนะ

สาเหตุที่ต้องจัดระเบียบทางเท้า โดย P.Ach’s Scrap Blog
http://p-achblog.blogspot.com/2013/06/101.html?m=1

เทศกิจคิดเก๋าเจี๊ย 300 บาท ต่อคันต่อเดือนต่อกะ ครับ เหมา 2 กะก็ 600 บาท โดนไล่บางวันเป็นการสร้างภาพให้นายดู ก็ต้องจ่ายครับ

สุดยอดครับ อธิบายเห็นภาพเลย

ไม่ต้องเถียงเข้าข้างตัวเองกัน ถ้าใช้กฎหมายคือไม่มีสิทธิ = จบ

ที่มันแพงเพราะย่านนั้นต่างชาติอยู่ ค่าเงินต่างชาติสูงกว่าบ้านเราเลยทำให้ค่าเช่าที่เขาจะต้องจ่ายเพื่ออยู่อาศัยในย่านนั้นเขาจ่ายได้ ราคาที่ก็เลยขยันขึ้นราคาไปเรื่อยๆจนกว่าต่างชาติเห็นว่ามันแพงก็อาจย้ายไปอยู่ย่านอื่น แต่ร้านค้าขายแถวนั้นก็ไม่ใช่ว่าจะขายดีนะ เพราะลูกค้าเป็นแค่กลุ่มคนต่างชาติซึ่งไม่ใช่คนทั่วๆไป ปริมาณเลยไม่เยอะ และต่างชาติก็บอกต่อๆกันแล้วว่าอะไรควรซื้อที่ไหน อย่างไร เพื่อหลีกเลี่ยงการค้ากำไรเกินควรครับ

ต่อไปก็ไม่แน่ครับพื้นที่เช่าในห้างแพงๆอาจจะเป็นแค่โชว์รูมแสดงสินค้าก็ได้ ส่วนคอนโดโคตรแพงนั้นมันยังถูกมากเมื่อเทียบกับต่างประเทศแต่คนไทยธรรมดากินเงินเดือนหรือเจ้าของธุรกิจเล็กหมดสิทธิ์เหยียบเข้าไปนานแล้ว มันคือพื้นที่ของต่างชาติและอภิสิทธ์ชนทุนนิยม

Tiemchai Srisubcharoen
Ninglek Yuvarath
NuNui Jujub

Ppui Pattarporn

หมาข้างถนนนอนเล่น ใช้พื้นที่ประมาณ 1/3 ตรม. ปีหนึ่งต้องจ่ายค่าเช่าพื้นที่สองหมื่น

Passachon POrpor

Kate Kewaree เพิ่มความรู้หน่อยนะ

จ่า ที่รักนอนได้แล้วค่ะ

“คอนโดใหม่ในกรุงเทพรอบนอกไม่เกิน 100,000 บาท” ถ้าคูณ 5% ต่อปี จะออกมาเป็นรายได้ต่อปีที่ 5 พันบาทต่อปี ถ้าเป็นค่าเช่าก็ถูกมากนะครับ (รอบนอกกรุงเทพเดี๋ยวนี้ค่าเช่าหอพักแบบธรรมดาผมว่าหา 2000 บาทต่อเดือนก็ถูกมากแล้วนะครับ)

ต้องคูณพื้นที่คอนโด(ตารางเมตร)อีกรึเปล่าคะ เพราะนั่นมันราคาต่อตารางเมตร

ใช่​แล้ว​ครับ​

ไม่เกิน1ล้านรึเปล่าคะ?

ถ้าห้อง 30 ตร.ม. แสดงว่ามีรายได้จากค่าเช่าประมาณ 5000*30= 150,000 บ./ปี หรือ 12500 บ./ต่อเดือน ราคานี้ผมว่าน่าจะหาคนเช่ายากนะครับ (คห.ส่วนตัว)

ขนาดคำว่าถูกต้องยังต้องพิจารณาต่อว่าถูกต้องของเจ้าของพื้นที่ หรือถูกต้องของรถเข็น และถูกใจของเจ้าของพื้นที่ หรือถูกใจของรถเข็น
แต่สุดท้ายไม่มีใครเป็นเจ้าของที่แท้จริงและถาวรหรอก ทุกอย่างเป็นแค่่สมบัติผลัดกันชม

ทำงานแถวสีลมวิทยุ
แล้วพักฝั่งธนแถวตลาดพลู
แค่นั่งรถไฟฟ้า30นาทีก็ถึง
ของกินง่าย ไม่แพง…