ทำไมผ่อนบ้านช่วงแรก เงินต้นแทบไม่ลด เป็นสิ่งที่ถูกต้องอยู่แล้ว /โดย ลงทุนแมน

ถ้ามีคนมายืมเงินเรา 10,000,000 บาท ถ้าเราคิดดอกเบี้ยคนที่มายืม 5.5% ต่อปี แปลว่าเมื่อครบ 1 ปี เขาจะต้องจ่ายดอกเบี้ย 550,000 บาท พร้อมกับคืนเงินต้นทั้งหมด ซึ่งแปลว่าเขาต้องหาเงินมาจ่ายคืน 10,550,000 บาท ถ้าดูตัวอย่างแบบนี้ก็ดูตรงไปตรงมาดี

แต่ในกรณีถ้าเรากู้ซื้อบ้านมูลค่า 10,000,000 บาท อัตราดอกเบี้ย 5.5% ต่อปี ทั้งหมด 360 งวด
เราจะต้องผ่อนธนาคารงวดละ 56,800 บาทต่อเดือน โดยตัวเลขนี้คำนวณมาจากระยะเวลาของการกู้ ซึ่งเราจะผ่อนทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยครบที่จำนวน 360 งวดพอดี ซึ่งถ้าเราเลือกระยะเวลาผ่อนสั้นกว่านี้ จำนวนเงินที่ต้องผ่อนต่อเดือนก็จะมากขึ้น

ถ้าเราผ่อนไปสัก 12 งวด รวมเป็นเงิน 681,600 บาท
เงินต้น จะถูกตัดไปเพียง 134,968 บาท ที่เหลือจะเป็นการผ่อนดอกเบี้ยเป็นจำนวน 546,632 บาท

ซึ่งถ้าเราดูจากทั้ง 2 ตัวอย่าง
1. มีคนมายืมเงินเรา เขาต้องจ่ายดอกเบี้ย 550,000 บาท
2. เราไปกู้ซื้อบ้าน เราต้องจ่ายดอกเบี้ย 546,632 บาท

ดูแล้วก็เป็นการเสียดอกเบี้ยพอ ๆ กัน

แต่สิ่งที่เกิดขึ้นคือ หลายคนกลับไม่พอใจที่การกู้ซื้อบ้าน ต้องจ่ายดอกเบี้ยเกือบทั้งหมด แต่เงินต้นแทบไม่ลด

แล้วหลักการแบบเข้าใจง่าย ๆ สำหรับการผ่อนบ้านในช่วงแรกที่ทำให้ เงินต้นแทบไม่ลดลงเลย คืออะไร ? ลงทุนแมนจะเล่าให้ฟัง

สำหรับการผ่อนบ้าน มี 2 เรื่องสำคัญที่เราต้องรู้

1. ดอกเบี้ยบ้าน เป็นการคิด “ลดต้นลดดอก”
หมายความว่า ดอกเบี้ยในแต่ละงวด จะถูกคิดจากเงินต้นคงเหลือจากงวดที่แล้ว

ซึ่งหมายความว่า เมื่อเงินต้นลดลง ดอกเบี้ยก็จะลดลงด้วย

2. เงินที่เราจ่ายในแต่ละงวด จะถูกตัดเป็นดอกเบี้ยก่อน แล้วส่วนที่เหลือค่อยนำไปตัดเงินต้นทีหลัง

จากตัวอย่างในตอนแรก ที่ผ่อนงวดละ 56,800 บาท

งวดที่ 1 เงินต้นงวด คือ 10,000,000 บาท
ดอกเบี้ย 5.5% ต่อปี เราจะผ่อนดอกเบี้ยเท่ากับ 45,833 บาทต่อเดือน

ฉะนั้น จากยอดเงินผ่อน 56,800 ต่อเดือน
ในงวดที่ 1 จะตัดเป็นดอกเบี้ย 45,833 บาท
และนำไปตัดเงินต้น แค่ 10,967 บาทเท่านั้น

ส่วนเงินต้นคงเหลือ ก็จะเหลือ 9,989,033 บาท
และจะถูกนำไปเป็นเงินต้นงวด สำหรับคิดดอกเบี้ยในงวดที่ 2 ต่อไป

มาดูต่อในงวดที่ 2 กันบ้าง

งวดที่ 2 เงินต้นงวดคือ 9,989,033 บาท
ดอกเบี้ยในงวดนี้ จะลดลงเป็น 45,783 บาท
และนำไปตัดเงินต้น เพิ่มขึ้นเป็น 11,017 บาท

เราน่าจะพอเห็นภาพแล้วว่า ในช่วงแรก ๆ เงินต้นคงเหลือยังเยอะ ดอกเบี้ยก็เลยเยอะตาม จึงทำให้เหลือไปตัดเงินต้นในแต่ละงวดได้เพียงนิดเดียว

แต่เมื่อเวลาผ่านไป ดอกเบี้ยต่องวดก็จะลดลง และเงินต้นก็จะถูกตัดมากขึ้นเรื่อย ๆ จนหมด

แต่รู้หรือไม่ว่า กว่าที่ยอดเงินที่ผ่อนไป จะถูกตัดเป็นเงินต้นมากกว่าตัดเป็นดอกเบี้ย ก็ต้องรอจนถึงงวดที่ 210

ซึ่งในงวดที่ 210 นั้น ยอดผ่อน 56,800 บาท จะคิดเป็นดอกเบี้ย 28,280 บาท และคิดเป็นเงินต้น 28,520 บาท

ทีนี้เมื่อเรารู้แล้วว่า ที่ดอกเบี้ยในช่วงแรกสูง เพราะเงินต้นในช่วงแรกเหลือเยอะ เราสามารถทำอะไรกับเรื่องนี้ได้บ้าง ?

1. การโปะด้วยเงินก้อน จะทำให้เงินก้อนส่วนที่เกินจากดอกเบี้ยในงวดนั้น ถูกนำไปตัดเงินต้นทั้งหมด
และเมื่อเงินต้นลดลงเร็ว ดอกเบี้ยในงวดถัดไปก็น้อยลงตาม

ซึ่งการโปะตั้งแต่งวดแรก ๆ จะให้ผลดีมากกว่าการโปะในงวดหลัง

2. ในทางตรงข้าม การค้างค่างวด หรือจ่ายเพียงขั้นต่ำ นอกจากเงินต้นจะไม่ลดลงแล้ว ยอดหนี้ยังเพิ่มขึ้นด้วย เพราะดอกเบี้ยที่เราไม่จ่ายในงวดนี้ จะถูกทบเข้าไปเป็นเงินต้นในงวดต่อไป

3. พยายามหาอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำอยู่เสมอ โดยการ
- รีไฟแนนซ์ คือ ย้ายไปผ่อนกับธนาคารอื่น เพื่อรับโปรโมชันดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า
- รีเทนชัน คือ ผ่อนกับธนาคารเดิม แต่เจรจาขอลดดอกเบี้ยลง

ซึ่งทั้งการรีไฟแนนซ์และรีเทนชัน มักจะทำกันทุก ๆ 3 ปี

แม้ว่าการกู้ธนาคารเพื่อสานฝันการมีบ้าน จะทำให้เราต้องยอมผ่อนจ่ายค่างวดเป็นเวลาหลายปี และเสียดอกเบี้ยเป็นจำนวนมาก

แต่การทำความเข้าใจวิธีการคิดดอกเบี้ย และวางแผนให้ดี ก็จะช่วยให้เราประหยัดเงินไปได้ หลักแสนถึงหลักล้านบาท ได้เหมือนกัน..