ผู้สนับสนุน.. สรุปเรื่อง YIELD ของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แบบเข้าใจง่ายๆ

ผู้สนับสนุน.. สรุปเรื่อง YIELD ของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แบบเข้าใจง่ายๆ

ผู้สนับสนุน..
สรุปเรื่อง YIELD ของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แบบเข้าใจง่ายๆ / โดย ลงทุนแมน

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ น่าจะถือได้ว่าเป็นหนึ่งใน
ทางเลือกของยอดนิยมของคนไทย
แต่ในหลายๆครั้งที่การลงทุนอสังหาริมทรัพย์
กลับให้ผลตอบแทนไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง
ผลตอบแทนของอสังหาริมทรัพย์ เกี่ยวอะไรกับคำว่า YIELD?

ลงทุนแมนจะสรุปความรู้เบื้องต้นในเรื่องนี้ให้ฟัง

ก่อนที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เราคงจะต้องถามกับตัวเองก่อนว่า

จุดประสงค์ของการลงทุนในครั้งนี้คืออะไร เพื่อสร้างผลตอบแทน หรือว่าการอยู่อาศัยเป็นหลัก

เมื่อกำหนดจุดประสงค์แล้ว เราก็จะสามารถลงทุนได้อย่างมีแบบแผน

แล้วอสังหาริมทรัพย์จะสร้างผลตอบแทนได้อย่างไร?

สำหรับทางเลือกแรกของผลตอบแทนก็คือการขายต่อในราคาที่สูงกว่าเดิม
ผลตอบแทนที่เราจะได้ก็คือ ส่วนต่างของราคา

สำหรับทางเลือกที่สองของผลตอบแทนก็คือ การปล่อยเช่าทรัพย์สินนั้น

ยกตัวอย่างเช่น

“ลงทุนในคอนโดให้ YIELD ปีละ 5%”

เชื่อว่าหลายๆคนน่าจะเคยได้ยินประโยคนี้กัน

แต่รู้หรือไม่ว่า ที่มาของการคิดผลตอบแทนนี้มีความเป็นมาอย่างไร?

ลงทุนแมนจะยกตัวอย่างให้เข้าใจง่ายๆ
ถ้าเราลงทุนซื้อคอนโดมาในราคา 4,500,000 บาท

และปล่อยเช่าเดือนละ 20,000 บาท เราจะได้รับผลตอบแทนเท่าไหร่?

ใน 1 ปีจะมีทั้งหมด 12 เดือน เราจะได้รับค่าเช่าทั้งหมด 240,000 บาท
แต่ต้องไม่ลืมหักค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายด้วย สมมติว่าอยู่ที่ 15,000 บาท/ปี

แปลว่า การปล่อยเช่าครั้งนี้เราจะได้รับค่าเช่า 225,000 บาท/ปี
และถ้าใครยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆเพิ่มเติมที่เกี่ยวข้อง เช่นค่านายหน้า หรือค่าซ่อมต่างๆ ก็อย่าลืมนำมาหักลบกับส่วนนี้

หลังจากนั้นเราก็จะนำค่าเช่าสุทธิที่ได้รับไปเทียบกับราคาที่เราซื้อคอนโดมา

นั่นก็คือ 225,000 หารด้วย 4,500,000 บาท ก็จะได้ตัวเลขคือ 5%
หมายความว่าถ้าเราลงเงินไป 100 บาท เราจะได้ 5 บาทต่อปี
ซึ่งตรงนี้ภาษาในวงการ เขาจะเรียกกันว่า “ได้ YIELD 5%”

แต่เราต้องไม่ลืมว่าการคำนวณในครั้งนี้เป็นการประเมินผลตอบแทนเท่านั้น

การลงทุนในคอนโดยังมีปัจจัยอื่นๆที่ต้องคำนึงถึงอีกมากมาย เพื่อให้เป็นไปตามแผนของเรา ซึ่งเราก็ควรพิจารณาทุกอย่างให้ถี่ถ้วนก่อนเริ่มการลงทุน

สมมติว่า เราลงทุนซื้อคอนโดบริเวณจตุจักรเพื่อปล่อยเช่า เราคิดว่าใครจะมาเป็นผู้เช่าคอนโด?

ถ้าเราสำรวจดูบริเวณรอบๆเขตจตุจักร เราก็จะพบว่าย่านนี้อยู่ใกล้กับออฟฟิศใหญ่ๆจำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็นสำนักงานใหญ่ของปตท, การบินไทย, บางกอกแอร์เวย์ส เป็นต้น

แสดงว่า กลุ่มที่น่าจะมาเป็นผู้เช่าของเรามากที่สุดก็คงจะเป็น พนักงานออฟฟิศเป็นหลัก

คำถามต่อมาก็คือ คอนโดของเราสะดวกต่อการเดินทางขนาดไหน และสิ่งอำนวยความสะดวกบริเวณนั้นเป็นอย่างไร

จากตัวอย่างนี้ คอนโดของเราห่างจากรถไฟฟ้าไม่มากนัก และรอบๆคอนโดอยู่ใกล้กับห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่อย่างเซ็นทรัลลาดพร้าว

สิ่งเหล่านี้จะเป็นปัจจัยเสริมที่จะช่วยเพิ่มโอกาสในการหาผู้เช่า รวมถึงการเติบโตที่อาจะส่งผลต่อการเพิ่มขึ้นของมูลค่าคอนโด

และสุดท้ายก็คงเป็นเรื่องของราคาที่เราจะปล่อยเช่า เมื่อเทียบกับห้องอื่นที่อยู่ในละแวกเดียวกัน

ถ้าเราตั้งราคาสูงโอกาสที่จะปล่อยเช่าได้ก็จะน้อยลงไป ซึ่งพอเป็นแบบนี้แล้วช่วงไหนที่ไม่มีคนเช่า เราก็จะไม่ได้รับผลตอบแทนใดๆเลยรวมถึงต้องเสียค่าส่วนกลางอีกด้วย

กลับกันถ้าเราตั้งราคาต่ำเกินไป จะทำให้อัตราผลตอบแทนที่เราได้ลดลงจนอัตราผลตอบแทนไม่ถึง 5% และกลายเป็นการลงทุนที่อาจไม่คุ้มค่าเท่าไหร่นัก

นอกจากนั้นการติดตามข่าวสาร เกี่ยวกับเรื่องอสังหาริมทรัพย์ เศรษฐกิจการเงิน ก็เป็นสิ่งสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับคนที่กู้เงินระยะยาวเพื่อนำมาปล่อยเช่าคอนโด

เพราะถ้าอัตราดอกเบี้ยอยู่ในแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้น ผลตอบแทนที่ได้รับก็อาจจะไม่เพียงพอต่อการนำมาผ่อนจ่าย

อ่านมาถึงตรงนี้แล้ว เราจะเห็นว่าการลงทุนในคอนโดมีปัจจัยที่ต้องคำนึงถึงอยู่มากมายเลยทีเดียว
ซึ่งในหลายๆครั้งมักจะทำให้การลงทุนในคอนโดไม่ประสบความสำเร็จตามที่คิดไว้ในตอนแรก

และถ้าตอนนี้ใครกำลังสนใจที่จะเริ่มลงทุนในคอนโด การที่เราไปทำความคุ้นเคยกับสิ่งที่จะลงทุนก็จะสามารถเพิ่มความเข้าใจได้มากยิ่งขึ้น

ซึ่งตอนนี้ทาง Major Development กำลังจะจัดงานอีเว้นท์สุดฮอตประจำปี ที่เป็นการรวบรวมคอนโดที่ตั้งอยู่ในทำเลที่น่าสนใจพร้อมกับราคาพิเศษ ในวันที่ 27 ถึง 30 กันยายนที่จะถึงนี้ ที่ชั้น 1 สยามพารากอน

สำหรับใครที่สนใจสามารถดูรายละเอียดงานได้ที่ https://goo.gl/3psyTF

Comments

comments